Что это такое обременение на квартиру в 2018 году

При покупке жилья на первичном рынке собственник может не беспокоиться о юридической чистоте квартиры.

В случае со вторичкой выявление «сюрпризов» не редкость. Что в 2018 году подразумевается под обременением жилой недвижимости?

Покупка жилья без предварительной проверки может иметь крайне неблагоприятный исход.

Право на недвижимость может сопровождаться различными ограничениями. Что понимается под обременением квартиры в 2018 году?

Оглавление

Общие моменты

Приобретая жилье, необходимо выполнить ряд действий, направленных на проверку юридической «чистоты» объекта.

Это убережет потенциального собственника от неприятных открытий в будущем. В частности необходимо:

  • проверить документы на недвижимость, их подлинность и правомерность;
  • получить выписку из ЕГРН;
  • убедиться в отсутствии судебных тяжб.

Российское законодательство допускает продажу/передачу квартиры с обременением, за исключением отдельных случаев.

Но покупатель должен знать, что на объект наличествуют ограничения. Любые ограничения на жилье считаются обременением.

Прежде всего, ограниченность касается возможности свободно распоряжаться жильем без получения согласия на то от третьих лиц.

Значит, не удастся продать квартиру или подарить, если заинтересованное в праве собственности лицо не даст своего согласия.

Но не всегда продажа обремененного жилья является умыслом мошенников. Некоторые покупатели и сами не прочь купить квартиру с обременением. Взамен они получают скидку на покупку.

Порой квартира с юридическими проблемами может реализоваться вполовину своей истинной стоимости. Величина уценки зависит от сложности процедуры по снятию обременения.

Основные термины

Обременением именуется процесс, действие либо событие, направленные на уменьшение возможностей изменения текущего состояния объекта или уменьшение свободы действий субъекта.

То есть обременение это в определенной степени ограничение свободы. Относительно недвижимости обременение предполагает ограничение прав на недвижимость.

Означает это, что без согласия определенного субъекта распорядиться недвижимостью не получится.

Пользоваться объектом можно, а вот свершать юридические действия нельзя. Касается это и любых сделок отчуждения.

Обременением, как правило, выступать как запрет на свершение действий. Но кроме того жилье может обременяться правом требования со стороны третьих лиц.

Например, покупатель приобрел жилье, но спустя какое-то время выяснилось, что в нем прописаны лица, не подлежащие выселении.

То есть, выписать их не получится, даже через суд. Нельзя принудительно выписать:

  • лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, которые по возвращению вправе заселиться по прежнему адресу проживания;
  • несовершеннолетних граждан;
  • солдат срочного призыва, несущих службу;
  • инвалидов.

Возможна и такая ситуация, что для покупки квартиры использовался материнский капитал.

Но после покупки право собственности не было оформлено в долевую собственность всех членов семьи. В этом случае дети, по достижении совершеннолетия, могут заявить о своем праве на квартиру через суд.

Снимается обременение по ликвидации причины, вызвавшей его наложение. Но в отдельных случаях снять ограничение можно только через суд, что требует немало усилий и не всегда заканчивается успешно.

Как наложить физическому лицу

Возникает обременение на основании договора или закона. При этом инициатором его может выступать как собственник, так и иное лицо, даже против воли владельца.

Физлицо вправе наложить обременение на квартиру, руководствуясь договором. Например, собственник недвижимости заключил в отношении квартиры договор залога.

Он сам или залогодержатель вправе обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующей записи в ЕГРН.

Точно также на основании заявления от собственника или заинтересованного лица и соответствующего договора регистрируются Росреестром обременения в виде ренты, сервитута, ипотеки.

Другой вариант, когда объект недвижимости участвует в судебном разбирательстве. Если имеют место имущественные споры, то по определению суда может налагаться арест на имущество.

По заявлению заинтересованного лица суд принимает меры по обеспечению искового требования.

Правовая база

Основные виды обременений на недвижимое имущество перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество…».

Наличие обременения вовсе не означает, что жилье нельзя купить или продать. Но покупателю желательно заранее узнать об имеющемся обременении.

Соответственно ФЗ № 122 права на недвижимость подлежать обязательной госрегистрации и являются информацией общедоступной.

Сведения отображаются в ЕГРН, и любой человек может узнать подробности относительно интересующего его объекта.

По ст.131 ГК РФ любые налагаемые ограничения/обременения должны проходить государственную регистрацию с занесением в ЕГРН соответствующей записи.

Снятие обременения с квартиры

С юридической точки зрения ограничение права на недвижимость исчезает сразу после устранения причины, повлекшей наложение обременения.

Но по факту изменение записи в госреестре возможно только после обращения собственника.

При отсутствии оного любой запрос о правах собственности на объект будет показывать присутствие ограничения, даже при отсутствии такового в реальности.

Для снятия обременения собственник квартиры должен обратиться в Росреестр и представить документы, подтверждающие устранение причины для ограничения.

Иногда требуется совместное обращение собственника и субъекта, по чьей инициативе наложено обременение.

Если снять ограничение в стандартном порядке не представляется возможным, тогда владелец недвижимости обращается в суд с соответствующим иском.

Судом рассматриваются представленные истцом доказательства. Если есть основания, то выносится решение о снятии обременении. И в Росреестр собственник обращается уже с судебным решением.

Сколько стоит приватизация однокомнатной квартиры, читайте здесь.

Снятие обременения с квартиры зависит от характера ограничения и способа наложения. То есть значение имеет вид обременения.

Какие бывают виды

К наиболее распространенным видам обременения относятся:

  • арест имущества;
  • договор пожизненной ренты;
  • доверительное управление;
  • аренда;
  • ипотека.

Арест на недвижимость налагается по решению суда. Следовательно, и для снятия обременения требуется участие судебных органов.

Налагаться арест может по причине накопления долгов перед кредиторами, просрочке ипотечных платежей, судебных тяжб о разделе имущества, решения вопросов о нанесении ущерба собственности.

Снимается такое ограничение только после погашения задолженности или исполнения условия, определяемого решением суда.

Рента предполагает, что собственник квартиры завещает недвижимость постороннему лицу в обмен на содержание и/или уход.

В подобном случае обременение сохраняется вплоть до смерти собственника. Расторгается договор ренты в добровольном порядке или через суд.

В первом случае для снятия ограничений в Росреестр обращаются собственник и плательщик ренты с совместным заявлением. Во втором случае потребуется надлежащее судебное решение.

Доверительное управление имеет место в ситуациях, когда сам собственник не желает или не может заниматься юридическими вопросами касательно распоряжения недвижимостью.

Владелец квартиры делегирует свои полномочия третьему лицу и при это сам в правах ограничивается. За это он получает определенную плату согласно заключенному договору.

Последний определяет и время снятия обременения – через определенный срок, по соглашению сторон или после смерти доверительного управляющего.

Аренда схожа с доверительным управлением по своему практическому значению. Собственник также своих прав не утрачивает, но и полноценно распоряжаться жильем не может.

Отличие в том, что арендный договор заключается на определенный период, по истечении какого обременение с объекта снимается.

При ипотеке собственник подписывает договор залога в пользу кредитора. После регистрации обременения в виде ипотеки владелец квартиры сохраняет за собой только право пользования и владения имуществом.

Распорядиться собственностью можно только с согласия залогодержателя. Снимается такое ограничение после погашения долга и предоставления в Росреестр. подтверждения отсутствия задолженности от кредитора.

Как проверить на наличие

Как узнать есть ли обременение на квартиру? Как уже упоминалось, информация о любом обременении фиксируется в реестре прав на недвижимость.+

Значит и для проверки квартиры и зарегистрированных прав обращаться нужно в соответствующий орган, занимающийся регистрацией. Для проверки наличия обременений запрашивается выписка из ЕГРН.

В выписке указывается информация о собственниках, виде их права собственности и имеющихся обременениях, в том числе и о требованиях со стороны третьих лиц.

Важный нюанс в том, что по данным выписки можно проверит историю квартиры, начиная с 1998 года. До этого периода вся информация сохранялась в БТИ.

Если квартира многократно отчуждалась, и собственник неоднократно менялся, то имеет смысл проверить законность каждой сделки.

Может оказаться, что при смене владельца были ущемлены права и интересы третьих лиц.

Можно ли посмотреть онлайн через Интернет

Проверить наличие обременений можно онлайн. Для этого необходимо обратиться на официальный сайт Росреестра или портал Госуслуг.

Порядок действий при получении нужной информации на сайте Росреестра таков:

  1. Перейти на сайт Росреестра.
  2. В форму запроса ввести адрес квартиры или ее кадастровый номер.
  3. Нажать на «Сформировать запрос».

Система сформирует форму ответа, в которой и следует искать обременения. При наличии таковых сведения указываются в подразделе «Ограничения».

Если показана пустая строка, значит ограничений нет. Минус такого способа в том, что сведения не всегда могут быть актуальны.

Видео: как продать квартиру с обременением

Информация на сайте Росреестра обновляется не каждый день. До загрузки новых данных может пройти месяц и более.

За этот период вполне могут появиться обременения. Потому более надежным способом проверить, наложено ли ограничение, является заказ выписки из ЕГРН.

Какие понадобятся документы

Если проверка выявила наличие обременений, то для снятия потребуется подготовить пакет документов. Таковой будет отличаться в зависимости от вида имеющегося ограничения.

Но в каждом случае потребуется стандартный перечень документов:

  • заявление на снятие обременения;
  • паспорт собственника;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • квитанция об оплате госпошлины за внесение изменений в реестр.

Как снять обременение? Если снимается арест с имущества, то предоставляется решение суда о снятии обременения.

В случае ограничения в виде ренты или аренды предоставляются документы, подтверждающие добровольное расторжение договора (соглашение сторон) или решение суда (при принудительном расторжении сделки).

Отдельного внимания заслуживает снятие обременение в виде ипотеки. В этом случае к стандартному пакету документации добавляются:

Можно ли продать квартиру с обременением. Преимущества и недостатки сделок с «проблемными» квартирами

Приобретая квартиру, потенциальный покупатель должен осознавать, что собственник, предлагающий недвижимость, может быть ограничен в своих правах распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Это означает возможность признания сделки недействительной, что может привести к утрате средств, которые были уплачены покупателем по договору купли-продажи. Факт наличия обременений может являться причиной возникновения каких-либо обязательств покупателем перед частными лицами, организациями, которые имеют определенные права на приобретаемую квартиру.

В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будет рассматриваться понятие «обременение» — каким образом могут возникать ограничения, которые являются препятствием для продажи квартиры, и к чему может привести наличие подобных препятствий в том случае, если сделка, все-таки, состоялась.

Риски на первичном и вторичном рынке

Наиболее защищенными сделками с недвижимостью можно считать приобретение квартир, предлагаемых на первичном рынке. Владелец новой квартиры в доме от застройщика имеет минимальные шансы столкнуться с сюрпризами в виде обременения, наложенного на квартиру и в значительной степени ограничивающего возможности владельца в полной мере распоряжаться его собственностью.

Ситуация на вторичном рынке жилья является прямо противоположной, потенциальный покупатель вынужден быть максимально внимательным и тщательно проверять – нет ли у предложенной квартиры «приданного», которое может принести немало хлопот. Однако не стоит сразу отказываться от рассмотрения варианта приобретения «проблемной» квартиры, поскольку именно наличие проблем может сделать цену весьма привлекательной, а привлечение хорошего риэлтора поможет покупателю защитить себя от рисков.

Что такое «обременение»

Итак, под термином «обременение» принято понимать наличие ограничений на некоторые операции с недвижимостью, эти ограничение связаны, главным образом, с правами третьих лиц. То есть, квартира может быть продана владельцем только в том случае, если частное лицо организация, которой принадлежит часть прав на недвижимость, изъявят свое согласие на отчуждение.

Согласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком. Так, при ипотечном кредитовании квартира остается залогом до полной выплаты кредита, собственник может ее продать только с согласия банка.

Кроме того, обременением может служить арест имущества, обременение накладывается при оформлении договора ренты с пожизненным содержанием, прав опеки, передачи жилья в доверительное управление. Договор аренды также может накладывать на собственника определенные ограничения.

Когда продается квартира «с приданным»

Случаи, когда квартира с обременением продается, можно условно разделить на две категории:

  • Мошенническая операция, предполагающая сокрытие от потенциального покупателя факт обременения. В этом случае новый владелец может быть лишен имущества через суд (по причине признания сделки недействительной и нарушения прав остальных собственников). Или же он автоматически приобретает обязательства (например, перед банком, если жилье под ипотекой);
  • Чистая сделка, предполагающая согласие залогодержателя или же снятие обременения законным путем (выплата покупателем суммы задолженности по ипотеке, снятие ареста).

Насколько выгодны сделки с обременением

Операции с недвижимостью, на которую наложены ограничения, являются достаточно сложными, и требуют от риэлтора немалого опыта и профессиональных знаний. Что, собственно, и сказывается на размере вознаграждения, предусмотренного в подобных случаях.

Предпринимать попытки самостоятельно провести сделку с проблемной недвижимостью рекомендуется лишь в том случае, если покупатель по роду занятий связан с такими операциями, в остальных случаях будет намного разумнее доверить оформление документов и проведение необходимых проверок специалисту из крупного и «проверенного» агентства недвижимости.

Однако, несмотря на сложность сделки и необходимость потратиться на привлечение хорошего специалиста по недвижимости, покупка квартиры с обременением может быть весьма выгодной. Сам факт наличия проблем вынуждает владельца снижать цену, наличие проблем, помноженное на необходимость быстро продать квартиру, может в некоторых случаях снижать цену на 35%-40% относительно рыночной цены.

Как проверить наличие обременения

Потенциальный покупатель, не обладая достаточными познаниями юридических тонкостей, подвергается существенному риску при самостоятельной подготовке и проведении сделки с «проблемным» жильем. Однако проверить наличие обременений довольно просто – все ограничения по недвижимости централизованно фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Покупатель имеет возможность лично обратиться в ближайшее отделение Росреестра, в Многофункциональном центре или же сделать запрос на сайтах rosreestr.ru, gosuslugi.ru. Перед тем, как заказывать выписку, нужно оплатить государственную госпошлину и заполнить бланк заявления. Интересующая информация будет находиться в п.4 выписки ЕГРП, а если квартира не имеет обременений, то в этом же пункте будет отметка «не зарегистрировано». Подобную проверку необходимо проводить в отношении любой квартиры, которая предлагается на рынке, поскольку владелец может попытаться скрыть наличие обременений.

Особенности продажи жилья с обременением

Наиболее простой и распространенной сделкой является продажа жилья в ипотеке, банк дает согласие на переоформление залога либо на досрочное погашение, после чего стороны проводят расчеты в порядке, который отражен в договорах. Когда расчеты проведены, банк снимает обременение и квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Более рискованной операцией является передача прав по договору ренты и пожизненного содержания. На нового владельца недвижимости переходят обязательства перед залогодержателем, который имеет право в любой момент отменить сделку (при соблюдении определенных условий).

Покупка квартиры, в которой прописаны граждане, имеющие право на проживание (еще один вид обременения), чревата осложнениями, которые преодолеть бывает крайне проблематично даже через суд. Так, выселить недееспособных или несовершеннолетних граждан без согласия органов опеки нельзя, а получить такое согласие непросто, особенно если иное жилье отсутствует.

Поэтому перед тем, как подписывать договор купли-продажи, желательно убедиться в том, что отсутствуют любые препятствия проведению сделки, сняты все обременения и выписаны все жильцы, которые впоследствии могли бы претендовать на проживание, а то и на долю в квартире.

Заключение

Рассматривая преимущества и недостатки операций с «проблемной» недвижимостью, специалисты RealtyPress.ru хотели бы еще раз подчеркнуть, что любые выгоды должны быть подкреплены надежной защитой интересов потенциального покупателя. Такую защиту может обеспечить максимальное внимание ко всем аспектам, о существовании которых сам покупатель может даже не догадываться.

К проверке недвижимости и заключению соответствующих договоров рекомендуется привлекать профессионального юриста, который специализируется на жилищном праве или же эксперта надежной риэлтерской компании. Хорошее вознаграждение и определенные репутационные риски (для привлеченных специалистов) станут для покупателя гарантией отсутствия возможных проблем после переоформления недвижимости.

Как наложить и зарегистрировать обременение на квартиру или другую собственность физическому лицу

Недвижимость с обременением – частое явление на сегодняшний день. Причиной наложения ограничений на отчуждение имущества может служить ипотека, желание собственника предотвратить продажу жилья третьими лицами, наложение ареста. Предлагаем разобраться, что собой представляет обременение на квартиру, и какие ограничения в правах оно устанавливает.

Что такое обременение, каких видов оно бывает

Под обременением принято понимать возникающие при определенных обстоятельствах права третьих лиц, не являющихся собственниками, на объекты недвижимости.

Процедура ограничения прав законного владельца при распоряжении имуществом. Обременение может возникать как по желанию собственника (залог), так и без его участия (арест).

В том и другом случае, без согласия стороны — преобретателя владелец не имеет возможности распоряжаться недвижимостью в полной мере.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к условиям возникновения обременения относят:

  • передача недвижимости в банковский залог — это самая распространенная ситуация;
  • заключение договора ренты с содержанием пожизненно;
  • право пользования (аренда, безвозмездное пользование, сервитут) установленное на срок более года;
  • передача под доверительное управление в случае наследования, при опеке (попечительстве), банкротстве физического лица;
  • прочие, установленные законодательными актами, обстоятельства, например принадлежность объекта недвижимости к культурному наследию.

Если дом или квартира признаются специальной комиссией аварийным жильём, это тоже создает обременение. Продажа или передача под залог такой недвижимости является незаконным, и подобные сделки признаются недействительными.

Наложение обременения на квартиру физическому лицу

Основаниями, влекущими за собой ограничения права пользования недвижимостью, являются:

  • судебное решение, вступившее в законную силу;
  • гражданско-правовая сделка, скрепленная договором;
  • оценочные акты экспертной комиссии или решение местной администрации о признании помещения аварийным;
  • нотариальная процедура открытия наследства с последующей передачей жилого объекта;
  • юридический договор займа с банком.

Поскольку наложение обременения предполагает ограничение на проведение сделок с недвижимостью, она подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Осуществление процедуры возможно в том случае, если право на её проведение подтверждено документально. К примеру, в случае выдачи ипотеки или ссуды под залог, банк предоставляет договор с клиентом, на основании которого сотрудники Росреестра вносят запись о том, что объект недвижимости находится под обременением.

⇒ В ситуации, когда обременение на жилую площадь необходимо наложить физическому лицу, нужно учитывать, что сделать это без судебного решения может только собственник помещения или его наследники (после смерти завещателя). Подобные действия предпринимаются владельцами недвижимости с целью избежать мошеннических действий со стороны третьих лиц.

Обременение, точно также как право собственности, необходимо зарегистрировать.

Процедура проводится по инициативе собственника или приобретателя. Если регистрация обременения проводится третьими лицами, правообладатель должен быть уведомлен об этом. Ограничения на проведение сделок с объектом недвижимости устанавливаются с момента внесения записи в ЕГРП. Как правило, процедура занимает не более месяца после передачи пакета документов.

Как оформить обременение

Собственник жилья вправе наложить запрет на проведение регистрационных действий с принадлежащей ему недвижимостью. Это позволит исключить мошеннические действия со стороны, например, арендаторов. К подобным действиям часто прибегают наследники, которые опасаются посягательств на имущество со стороны родственников или посторонних людей, имевших доступ к документам на жильё.

Как уже было сказано, чтобы оформить обременение, необходимо передать в Росреестр бумаги, подтверждающие наличие оснований к проведению процедуры.

К ним относятся:

  • свидетельство, подтверждающее права собственности на недвижимость;
  • кадастровый паспорт на дом или квартиру;
  • договор аренды или справку об открытии наследственного дела;
  • личные документы владельца квартиры (паспорт, свидетельство о браке или разводе).

В том случае если регистрация прав обременения затрагивает права третьих лиц, необходимо их нотариально заверенное согласие. Это распространяется на объекты недвижимости, представляющие долевую собственность или жильё, приобретенное супругами совместно за период брака.

Оформить обременение можно через МФЦ, передав его сотрудникам необходимый пакет бумаг. Закон допускает пересылку документов заказным письмом. В обоих случаях наложение обременения займет больше времени. Ускорить процесс можно посетив Регистрационную палату, и передав бумаги её сотрудникам лично.

Каждой записи присваивается цифровой идентификатор, после чего она отображается в ЕГРП. Это позволяет покупателю недвижимости проверить чистоту сделки, запросив выписку из документа. Стоимость документа на бумажном носителе при заказе через МФЦ составит 400 рублей, в электронном виде – 250 рублей. Чтобы избежать неловкой ситуации, продавцу лучше самому указать в договоре купли-продажи наличие обременения.

Ограничения при аресте имущества

Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.

Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.

Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.

Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.

Ограничения при пользовании ипотечным жильём

Ипотека – наиболее распространенный вид обременения недвижимости. При выдаче кредита на покупку жилья, банк вправе наложить обременение на квартиру вплоть до полного погашения долга. Таким способом заимодатель гарантирует себе возврат денежных средств. При этом жилая площадь не принадлежит банку, она передается заёмщику на правах собственности.

Владелец может использовать собственность с обременением, по своему усмотрению. Как хозяин жилой площади, он вправе прописать на ней членов семьи или родственников. Ограничений по количеству жильцов не существует. Залоговое жильё можно передать в безвозмездное пользование, сдать в аренду и даже продать. Но на эти действия требуется получить разрешение кредитной организации.

Недвижимость может быть продана с обременением, тогда ипотечный кредит переходит новому владельцу.

Ограничения, налагаемые при ренте

После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.

Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.

Ограничения через опеку

Нередко родственники алкоголиков или наркоманов интересуются, как сделать продажу ими имущества невозможной. Несомненно, ожидать от таких людей адекватных действий не приходится, поэтому лучше предусмотреть все заранее. Если родственник будет признан судом недееспособным, о наложении обременения на имущество позаботятся попечительские органы. После наложения ограничений ни сам владелец помещения, ни его опекун не смогут продать недвижимость без их разрешения.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние граждане, органы опеки также устанавливают ограничения на её продажу, дабы не нарушались права ребенка. Прежде чем продать жилплощадь, собственник обязан обеспечить малолетнего гражданина другим местом для проживания. При этом жилищные условия должны быть не хуже, чем в предыдущей квартире.

Если ребенок остался сиротой, органы опеки накладывает обременение в пользу несовершеннолетнего.

Аренда жилья – условия обременения

Сдача в длительную аренду жилой площади считается одним из видов временного обременения. Подобные ограничения возникают лишь в том случае, если договор найма заключается более чем на один год. Согласно договору собственник должен обеспечивать оговоренные условия на протяжении оговоренного срока.

Владелец может продать недвижимость, не выселяя жильцов, если покупатель согласится соблюсти условия договора, установленные ранее. При этом обязанности арендатора перейдут к новому владельцу.

На практике при продаже жилья договор аренды попросту расторгается, при этом временных жильцов нужно предупредить за три месяца до выселения.

Заключение

Обременение на жилую недвижимость – один из доступных и эффективных способов уберечь свою собственность от мошеннических действий. Процедура имеет множество нюансов, поскольку существует несколько вариантов наложения ограничений, и каждый из них имеет определенный алгоритм. Нужно учесть, что отдельные виды обременений не требуют регистрации. Каждый случай носит индивидуальный характер, поэтому мы рассмотрели только самые распространенные примеры.

Если на квартире обременение — что это значит?

Что это значит — обременение на квартиру, и как это можно использовать в собственных целях? Недвижимость всегда в цене, даже в годы экономических неурядиц и снижения цен на жилье, у рядовых граждан недостаточно денег для покупки квартиры или дома. Чтобы заплатить меньше при приобретении недвижимости, используют несколько способов, среди которых покупка квартиры с обременением.

Что это такое?

Сразу нужно уточнить: жилье с обременением — это недвижимость, в отношении которой предприняты некоторые юридические санкции, не позволяющие продать, купить или произвести другие действия без участия третьей стороны, по инициативе которой и накладываются такие ограничения. Наложить обременение на квартиру имеет право только управление Федеральной службы государственной регистрации, Росреестр, по требованию третьих лиц, которые частично владеют квартирой. Все манипуляции подобного рода регистрируются в ЕГРП. Какие виды обременения бывают?

  1. Ипотечный кредит на жилье, до полной выплаты которого никакие манипуляции с квартирой невозможны без разрешения кредитующей организации.
  2. Проживание в квартире рантье. Рента — такая форма собственности, когда квартиру можно реализовать только после заключения соглашения с рантье, то есть лицом, с которым был заключен договор безвозмездного пользования, часто не имеющий сроков.
  3. Большой долг по коммунальным услугам, за который могут наложить санкции в виде обременения, в результате продать квартиру будет невозможно, пока не погашена задолженность.
  4. Юридически заключенный договор аренды, согласно которому квартиру невозможно продать до истечения срока.
  5. Аварийное состояние общей собственности. В таком доме запрещено реализовывать жилье.
  6. В исключительных случаях для продажи нужно получить разрешение лиц, которые обладают правом сервитута (пользования), при этом не являясь владельцами. Чаще это относится к земельным участкам.
  7. Иногда юридическим обременением может стать гражданин, отказывающийся выписываться из жилья. Продать квартиру с прописанным человеком по закону невозможно.
  8. Проживание в квартире несовершеннолетних. Органы опеки могут наложить обременение на квартиру, любые манипуляции в таком случае совершаются с соблюдением прав несовершеннолетних, с разрешения и на условиях органов опеки.

При таком списке препятствий для продажи квартиры самыми распространенными видами обременения являются ипотека и арест за долги. При этом некоторые виды обременения устранить вообще невозможно, например, о продаже или покупке жилья в аварийном доме придется забыть. Такое действие будет юридически неправомочным и нарушающим законы РФ.

Все другие причины можно устранить: окончательным расчетом с кредитующей организацией, погашением задолженности, оформлением договора о содержании или выплате компенсации. Каждый случай обременения требует определенного подхода и консультации с юристом.

Плюсы и минусы

  1. Владельцу такой ипотечной квартиры придется добиваться разрешения кредитующей организации (банка) на возможность досрочного погашения кредита или разрешения на передачу прав и обязанностей по займу. При этом банк должен оценить и кредитную историю покупателя. Это занимает достаточно много времени.
  2. Заключив предварительный договор о выплате долгов по квартире или погашении оставшейся части кредита за ваш счет, нужно как можно более основательно подкрепить сделку с юридической стороны. Не стоит доверять честному слову: у вас могут взять деньги и отказаться продавать квартиру.
  3. Стоит позаботиться о самостоятельном выяснении наличия обременений, так как недобросовестный владелец может вас просто не предупредить о них. Сделать это можно, обратившись в Росреестр, чтобы получить выписку из ЕГРП или потребовать ее от владельца продаваемой недвижимости, в которой будут указаны все сделки и информация об объекте купли-продажи. Полезно будет посмотреть выписку из домовой книги. В таком случае вы избежите сюрпризов с возможным договором безвозмездного пользования.
  4. При наличии в квартире зарегистрированных и не желающих съезжать граждан, выселять их придется через суд.
  5. Возможны варианты с последовательным наложением юридических санкций. Например, после погашения задолженности по ипотеке квартира оказывается арестованной, так как ее владелец во время выплаты кредита наделал долгов.

Вот далеко не полный перечень неожиданностей, которые могут случиться при покупке жилья. В любом случае, если в вашей ситуации единственный выход — купить такую недвижимость, заручитесь поддержкой опытного юриста, который может полностью сопроводить сделку с целью предотвращения неожиданных проблем. Конечно, присутствие юриста вовсе не является гарантией, что сделка завершится в вашу пользу, однако это лучше, чем самостоятельно разбираться в сложных юридических тонкостях.

Продажа жилья с обременением


Как продать квартиру с обременением? Сложный вопрос для владельцев такой квартиры. Потребуется много времени и усилий, чтобы реализовать право на продажу квартиры. Это не касается обременения по долгам, так как в этом случае нужны только средства, чтобы снять арест. Погасив задолженность, владелец получает полное право распоряжаться собственностью. В случае если он этого не делает в течение оговоренного срока, недвижимость переходит в распоряжение государства и реализуется с аукционов.

Также невозможно продать квартиру в доме, признанном аварийным, это запрещено законом. Невозможно разорвать договор пожизненного безвозмездного пользования. Существуют способы перезаключить договор, но тонкости известны только квалифицированным юристам. Несколько проще с ипотечным жильем. Такую недвижимость можно продать с разрешения банка.

  1. Если подошло время досрочного погашения, владелец может выплатить остаток ипотеки и стать полноправным собственником квартиры.
  2. Передать договор по кредиту другому лицу, который будет следующим владельцем и возьмет на себя обязанности по ипотеке.

Можно осуществить еще и третий вариант, когда владелец ипотеки передаст право на продажу квартиры банку на взаимовыгодных условиях. По инициативе продавца, банк рассматривает возможности продажи квартиры, находящейся в ипотеке. После получения разрешения от кредитующей организации на заключение сделки, она осуществляется, как правило, в определенном порядке.

  1. В банке открывают две ячейки, в одну из которых помещают остаток средств по кредиту за жилье, в другую — оговоренную сумму для продавца квартиры, банк ограничивает доступ к этим ячейкам.
  2. Одновременно финучреждение оформляет договор, согласно которому залог с квартиры снимается.
  3. После погашения остатка по кредиту оформляется договор купли-продажи.
  4. После получения документов из Росреестра о снятии обременения продавец получает доступ к своим деньгам в банковской ячейке.

Такая сделка предпочтительнее и безопаснее и для продавца, и для покупателя прежде все тем, что гарантом передачи денег и оформления документов выступает кредитующая организация. Чтобы снять обременение, в Росреестр нужно представить следующие документы:

  • заявление о снятии обременения, которое составляется на специальном бланке кредитующей организации и подписывается его работниками;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • документы от кредитной организации, которые подтверждают, что вы полностью погасили задолженность;
  • закладную.

За новое свидетельство о снятии обременения нужно будет заплатить госпошлину, такой документ вы будете ожидать около месяца. Быстрее свидетельство можно получить с помощью риелторов, которые имеют право на подачу заявки без очереди. Эта услуга платная.

Что нужно учитывать при продаже обремененной недвижимости

Важные моменты, которые нужно знать каждому продавцу обремененной недвижимости:

  1. Не скрывайте от покупателя наличие обременения на жилье. Сокрытие сведений рассматривается с позиции Уголовного кодекса как мошенничество.
  2. Банк может не пойти на уступки и не дать разрешение на реализацию жилья с обременением ипотекой. Если передается договор по кредиту, отказ чаще всего обосновывают плохой кредитной историей покупателя, которую банк обязательно проверяет.
  3. Существует срок, раньше которого ипотечное жилье нельзя продать. Возможности и сроки досрочного погашения кредита отражаются в договоре, который заключается между банком и заёмщиком.
  4. Если квартира с обременением ипотекой продается исключительно в целях улучшить условия проживания или расширить площадь, тогда возможен новый заём в том же банке, об условиях погашения которого заключается новый договор.

Существует масса юридических тонкостей при продаже и покупке квартиры с обременением. Поэтому, приняв решение купить или продать такое жилье, заручитесь поддержкой опытного юриста, который поможет профессионально реализовать ваш план. Кроме того, подскажет, на что стоит обратить внимание в первую очередь, чтобы избежать неприятностей, не стать жертвой мошенничества, часто связанного с продажей обремененного жилья.

Обременение права собственности: что это такое и как его снять

Закон о регистрации прав на недвижимость включает в себя понятие обременения. Что же это такое?

Обременение — это права третьих лиц на недвижимость, возникающие при различных условиях. При этом эти лица не являются собственниками.

Обременение возникает в результате вступления в силу судебного акта, по соглашению двух сторон или подписания договора.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Особенности

Обременение не только ограничивает владельца квартиры полноправно распоряжаться ей, но и наделяет его рядом обязанностей. Например, обязанности возникают по договору ренты или содержания человека на иждивении пожизненно.

Продажа квартиры с обременением возможна, но сопровождается дополнительной бумажной волокитой. Плюсом такой сделки, будет сниженная цена по сравнению с аналогичными вариантами. Перед подписанием предварительного договора следует взвесить все за и против. Иначе договор обернется покупателю большими проблемами.

Обременение должно в обязательном порядке быть зарегистрировано в соответствующих государственных органах. Информация заносится в Едином госреестре прав. При дальнейших операциях с объектом, запрашивается выписка, в которой отражено обременение. Это позволяет избежать нежелательных последствий для покупателя при скрытии прав третьих лиц на квартиру. Каждый человек может получить информацию об обременении в ЕГРП.

Права собственника при оформлении сделки с недвижимостью, на которой имеются обременения, значительно ущемляются. Передавать права на квартиру третьим лицам или продавать, он может только с разрешения залогодержателя. Например, при ипотеке гражданин может продать объект договора и погасить ипотеку.

Согласно законодательству владелец квартиры имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Все действия по передаче своих прав другим лицам, возможно либо с согласия залогодержателя, либо вместе с обременением новому владельцу.

Для окончания обременения владелец помещения должен полностью рассчитаться с залогодержателем. Например, выплатить ипотечный кредит. После заявления заемщика, банк подает сведения в отдел гос.регистрации о снятии обременения. Запись становится погашенной и на свидетельстве о регистрации права ставят штамп, свидетельствующий о завершении обременения. В случае невыполнения обязанностей со стороны клиента, банк в праве забрать квартиру. Далее вопрос решается в судебном процессе или мирно.

Виды обременений

Существует несколько форм обременения. Законом закреплены: рента, ипотека, арест, аренда, доверительное управление.

  1. Ипотека – права на недвижимость передаются банку или другому кредитному учреждению, до момента полного возврата суммы (стоимость квартиры плюс проценты за пользования наличностью). Ипотека представляет собой долгосрочный кредит на большую сумму. Поэтому банку необходима гарантия возврата своих средств. Таким гарантом выступает залог – квартира. После полного погашения кредиты, собственник получает полное право распоряжаться своей недвижимостью.
  2. Аренда – собственность покупается вместе с арендатором. Данное обременение невозможно до выселения людей и освобождения занимаемой жилплощади. В случае длительного срока, возможно вмешательство суда.
  3. Рента – третье лицо обязуется обеспечить гражданина всем необходимым, для удовлетворения его потребностей. В результате после смерти, рантье получает недвижимость умершего. В случае нарушения условий договора одной из сторон, необходимо провести расторжение. В результате должны вернуться потраченные финансы, и быть оплачены штрафные санкции. При возникновении наследников, договор ренты в судебном процессе может быть опротестован.
  4. Арест – налагается в результате неуплаты штрафов, коммунальных услуг и других счетов. Государственные службы накладывают арест на недвижимость. Права обременения могут быть снять только тем, кто их оформил.
  5. Доверительное управление – оформляется на третье лицо для наблюдения за квартирой. Договор носит временный характер. Применимо при отъезде владельцев недвижимости в отпуск на длительны срок. Права заканчиваются при соглашении обеих сторон или смерти.

Как продают и покупают квартиры с обременением

Продажа и покупка квартиры с обременением довольно опасная операция. Это может привести в результате к большим последствиям.

Для желающих продать квартиру с обременением, стоит дать совет: не тратьте время на самостоятельное решение проблемы. Обратитесь сразу к профессиональным юристам. Он поможет разобраться в спорных моментах и найти оптимальное решение. В случае, когда операция состоялась, но права третьих лиц остались, придется обратиться в суд. Только в судебном процессе может быть снято обременение. Издержки будет обязан оплатить виновный.

Варианты снятия обременения:

  • Арест – через судебный процесс.
  • Ипотека – полное погашение кредита.
  • Доверительное управление и рента – по соглашению сторон.

Стоит отметить, что если вы все такие решились иметь дело с квартирой, которая находится в залоге или на нее наложен арест – изучите внимательно договор. Новые документы следует составить с помощью нотариуса. Он не допустит появления ошибок.

Ипотека — как одна из разновидностей обременений

Ипотека — это долгосрочный кредит. В такой сделке квартира является залоговой недвижимостью. Третьим лицом выступает банк. Он является залогодержателем.

Собственник имеет право, не уведомляя банк проживать в квартире, сдавать, прописывать других людей. При совершении более серьезных действий, таких как продажа, необходимо уведомить банк.

Документы для продажи квартиры:

При оформлении такое сделки обязанности залогодержателя переходят на нового собственника.

Как снять обременение, процедура, госпошлина

Наступает момент «Х», когда вносится последний платеж за ипотечную квартиру. Теперь стоит перейти к снятию обременения.

  1. Необходимо получить в банке справку о закрытии ипотеки.
  2. Получить в банке закладную на квартиру.
  3. В регистрационную палату предоставить заявление от собственника и от кредитора с просьбой снять обременение. Для этого в банке заполняется и заверяется заявление.
  4. В Регпалату также предоставить:
    • свидетельство на право собственности,
    • договор с банком,
    • справа о закрытии ипотечного кредита,
    • закладная на квартиру.
  5. Через 5 рабочих дней выдается свидетельство о снятии обременения с недвижимости. При желании получить свидетельство без отметок, придется ожидать 30 дней.

Таким образом, квартиры с обременением востребованы на рынке недвижимости. Цена на них значительно уступает аналогичным вариантам. Обычно такие квартиры юридически чисты, и людей не пугает длительное оформление снятия обременения.

Продажа квартиры с обременением: нюансы на видео

Практикующий специалист по продаже «сложной» недвижимости рассказывает, какие виды обременений сущуествуют, а также разъясняет, какие основные трудности ждут продавца квартиры с обременением, и как с этими трудностями можно справиться.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Статья написана по материалам сайтов: jurist-protect.ru, www.realtypress.ru, zakondoma.ru, ponasledstvu.com, terrafaq.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий