Порядок переуступки права аренды земельного участка

Институт аренды в земельной отрасли получил свое развитие около сотни лет тому назад. Его суть заключается в передаче прав и обязанностей на землю другому лицу, но за установленную плату.

Она может выражаться как в материальном (денежном), так и в натуральном (продукции, оказании услуг) эквиваленте.

Оглавление

Суть соглашения

Арендатор территории имеет право уступить права по аренде другим сторонам, которые заинтересованы в получении надела.

Это может потребоваться многим физическим и юридическим лицам, которые желают быстро получить земельный участок.

При заключении подобного соглашения об этом необходимо в обязательном порядке уведомить арендодателя, но только в том случае, если договор оформлен более чем на пять лет.

В других ситуациях достаточно получить согласие арендодателя, причем им может выступать юридическое или физическое лицо, а также представитель государственной структуры.

Законодательная база

Вопрос о переуступке прав аренды земельного участка подробно регламентируется законодательством.

Учитываются основополагающие принципы заключения договора, перечисленные статьей 421 ГК РФ.

Кроме того, к поднятому вопросу могут быть применены статьи 607, 615, 264 ГК РФ.

Вопрос рассматривается ЗК РФ, конкретно статьи 22, 35, 36. Другие аспекты выражаются в Постановлении Пленума ВАС РФ от 2005 г. №11, а также региональном законодательстве.

Статья 25.3 НК РФ устанавливает размер государственной пошлины. Предусматриваются ссылки на СК РФ, если одна из сторон находится в брачном союзе.

Правовой статус арендодателя

Если арендатор земли принял решение передать принадлежащие ему права другому лицу, то за арендодателем сохраняется его правовой статус, присвоенный при подписании первого договора.

Арендодатель в соответствии с законодательством может не заключать соглашение со вторым арендатором, если это вступает в противоречие с его правами или интересами.

Арендодатель, если иное не регламентируется законом, обладает правом прекращения его действия до срока истечения, более того он может увеличить размер арендных выплат.

При желании он может отдать принадлежащие права третьему лицу, но при этом подписывается новый договор.

Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка может происходить между юридическими или физическими лицами.

Главным требованием к обеим участникам является исполнение условий договора, в том числе своевременная оплата арендодателем средств за территорию.

Между физическими лицами

При подписании договора уступки между гражданами, требуется принимать во внимание следующие важные нюансы:

  • запрещается строительство на участке без получения разрешения от арендодателя;
  • арендатор не может передать участок в субаренду без согласия другой стороны;
  • запрещена порча территории – она должна сохранить свой первоначальный облик.

Физическое лицо, выступающее арендатором, должно в установленные сроки оплачивать аренду, иначе его права не надел могут быть обжалованы в судебном порядке.

Третьему лицу

Арендатор может использовать надел в соответствии с пунктами, содержащимися в договоре. Нередко в него включается положение о передаче прав на имущество другому лицу.

Процесс может происходить в одной из нескольких форм:

  • на основании соглашения субаренды;
  • в соответствии с уступкой прав.

Что касается договора субаренды, то он является документом, заключаемым между арендатором и другой стороной, которая в будущем будет применять предмет соглашения и получать соответствующую прибыль.

Такой документ может быть заключен на сроки, не превышающие времени действия первоначального договора аренды.

Уступка прав аренды основывается на том, что арендатор отдает принадлежащие права на надел другому лицу, который становится арендополучателем.

При этом необходимо соблюдать несколько нюансов:

  • невозможна уступка прав на территорию, если операция не оговаривается сторонами;
  • запрещается заключать договор переуступки третьему лицу на надел под строительство, если по первоначальному соглашению она имеет сельскохозяйственное назначение.

Порядок оформления

Все отношения, складывающиеся между владельцем участка и двумя арендаторами, должны оформляться в соответствии с действующим законодательством.

Им предусматривается необходимость проведения государственной регистрации произошедшей сделки, если переход прав подразумевается на длительный срок – более года.

Необходимые документы

Чтобы оформить договор переуступки, предварительно нужно собрать пакет документов.

В него будут входить:

  1. Заявление, в котором заключается положение о переуступке прав.
  2. Ксерокопия договора аренды земельного надела, заключенная с первым арендатором – перед подачей необходимо заверить в нотариате.
  3. Подлинная копия кадастрового плана участка, который сдается в аренду (дополнительно приложить его ксерокопию).
  4. Чек, подтверждающий уплату государственной пошлины – сдавать необходимо ксерокопию, но с предъявлением подлинника.
  5. Подлинный договор переуступки права аренды на участок (окончательный документ) – в двух экземплярах.

Вышеперечисленные документы входят в основной перечень, кроме того существует дополнительный.

Для физических лиц (граждан) он предусматривает сдачу гражданского паспорта и согласие супруга, оформленное в письменном виде, после чего заверенное в нотариальной конторе.

Если гражданин не состоит в банке, то потребуется предоставить заявление о том, что он не вступал в брачный союз, при этом важным условием является его заверение у нотариуса.

Что касается юридических лиц (компаний, организаций и т.д.), то им потребуется приложить:

  • ксерокопии учредительной и регистрационной документации;
  • свидетельство ИНН (подлинник и копию);
  • справку из ЕГРЮЛ о том, что в учредительных бумагах не было произведено изменений.

Дополнительно предъявляются документы, выступающие подтверждением личности подписывающего должностного лица.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке? Смотрите тут.

Заключение договора

Заключение договора может происходить двумя способами, выбор одного из которых зависит от способа расчета между арендаторами.

Возможны следующие варианты:

  1. Второй арендатор вносит средства за задолженность первого арендатора арендодателю. Долг будет учитываться в расходах, но не принимается по внимание при подсчете налогооблагаемой базы.
  2. Второй арендатор увеличивает стоимость соглашения о переуступке прав на сумму долга, после чего выплачивает её прежнему арендатору и учитывает в своих расходах.

Содержание

Договор переуступки включает в себя следующие сведения:

  • предмет соглашения;
  • плата за уступку;
  • переуступаемые права и обязанности;
  • имеющиеся права и обязанности арендодателя;
  • ответственность каждой стороны;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия соглашения;
  • разрешение конфликтов;
  • заключение.

Образец

В документе указываются все данные, которые должны быть перечислены в соглашении, в том числе вся информация об участке.

Регистрация

Государственная регистрация потребуется, если переход прав аренды от одного лица к другому происходит на срок более одного года.

Она осуществляется только при уплате государственной пошлины (статья 25.3 НК РФ).

Её размер равен:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22000 руб.

Предусматривается ряд важных моментов, которые требуется учитывать при регистрации договора:

  • право аренды передается двумя путями – переуступка или с использованием соглашения субаренды;
  • чтобы оформить договор переуступки не потребуется согласие арендодателя (с условием, что предыдущий договор заключается на срок не более пяти лет), если этого пункта нет в соглашении;
  • обязанностью сторон договора переуступки является уведомление владельца надела о том, что ответственное лицо было сменено;
  • пакет документов, который потребуется для регистрации, зависит от правового статуса каждой стороны.

Порядок уплаты платежей

При заключении договора переуступки необходимо учитывать несколько аспектов, связанных с оплатой:

  1. Новый арендатор и арендодатель самостоятельно принимают решение по поводу стоимости и сроков внесения платежей (зачастую сохраняются условия первоначального договор).
  2. Если второй арендатор по определенным причинам не вносит оплату в определенное время, то он должен уплатить сумму с начислением пенни.
  3. Арендатор имеет право использовать разные способы оплаты: перевод на банковский счет, карточку, переводы почтой, передача наличных средств и т.д.

Что значит покупка квартиры по переуступке? Читайте здесь.

Как осуществляется переуступка прав дольщика по договору долевого участия в строительстве? Подробная информация в этой статье.

Когда передать права невозможно?

Предусматриваются ситуации, когда передать права на аренду не удастся.

Муниципалитет откажет в заключении подобного соглашения в следующих случаях:

  • когда на земельном наделе располагаются объекты, построенные без соответствующего разрешения или несоответствующие требованиям строительства, пожаробезопасности и т.д.;
  • когда участок выступает спорным имуществом, вопрос о владельце и назначении которого рассматривается в судебном порядке;
  • если владелец участка не погасил крупные долговые обязательства;
  • когда не выплачена стоимость территории в полном объеме.

Процедура переуступки не может быть организована, если в соглашении между арендатором и арендодателем находится положение о запрете такой процедуры.

Если же возникнет случай, когда гражданин игнорирует требование, то вторая сторона имеет право обратиться с иском в суд для решения вопроса.

На видео об особенностях аренды земли

Договор переуступки прав аренды: обарзец, оформление, регистрация

Образцы и Шаблоны Договоров / Соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Образцы и Шаблоны Договоров / Соглашений о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Многие юридические и физические лица заинтересованы в быстром получении права на пользование земельной площадью и ищут способы, как решить этот вопрос. В ЗК РФ, при первичном обращении к государству за правом аренды земли, прописана возможность такой передачи собственности в аренду только через аукционы, исключая особые случая. Особым случаем может быть смежная, с уже арендованным участком, площадь, но не более 30% от имеющейся. Но это не гарантия быстрого получения земли, потому что свободной смежной площади может не быть в наличии.

Поэтому переуступка права аренды земельного участка является одной из возможностей ускорить процесс получения земли, не привязываясь к местности. Так что такое переуступка прав, чем она отличается от субаренды?

Что такое переуступка?

Переуступка земли, означает полностью передать третьему лицу свои права и обязанности на распоряжение участком. А тот субъект, который передает свои права, теряет их окончательно. Вместе с получением прав новый пользователь земли приобретает и обязанности по уплате налогов и соблюдению прав использования. А субаренда подразумевает под собой частичную и временную передачу в пользование, а арендодатель становится якобы посредником между государством и субарендатором.

Приобретение права аренды на землю

Первым условием, которое должно быть соблюдено для возможности переуступки прав пользования, это состоявшийся аукцион. То есть субъект, передающий свои права и обязанности третьему лицу, должен стать победителем торгов, в котором принимало участие не менее двух претендентов. В противном случае, физическое или юридическое лицо, которое приобрело право пользования по стартовой цене из-за неимения других желающих участвовать в аукционе, не может оформить переуступку.

Передача прав и обязанностей на аренду земельного участка является сделкой, которая заключается по договору. Соглашение происходит между двумя сторонами передачи-приема, а владелец земли (государство) письменно ставится в известность. От собственника земельной площади нужно получить письменное разрешение, сохранив копию отправленного уведомления. Если разрешения не будет, тогда договор признают недействительным. Для этого прежний арендатор направляет уведомление в муниципалитет, где указывает всю информацию, подлежащую внесению: номер и дату составленного договора, данные кадастра и нового арендатора. Долгосрочный договор переуступки права аренды земельного участка обязательно проходит регистрацию.

Передача прав на пользование землей должна быть платной. Это исключит возможность признания такой сделки договором дарения. А если лицо юридическое, безвозмездная сделка изначально незаконна. Тем более оспорить соглашение, в котором указана сумма оплаты за передачу в пользование, будет труднее. В пункты договора прописываются не только передаваемые права, но и обязанности перед собственником земельного участка.

Новый арендатор должен проверить действительность всех документов у передающего. Для этого нужно затребовать справку из ЕГРП, чтобы подтвердить наличие полномочий у лица, которое совершает сделку по передаче, не имеет ли прежний арендатор ограничений по использованию. Проверить наличие долгов по оплате налогов и арендным платежам. Если таковые имеются, тогда в уступительном договоре на пользование площадью, прописать пункт об обязанности их погашения. Какая сторона будет оплачивать долги решают стороны самостоятельно.

Все условия соглашения, заключенные между прежним пользователем земли и государством, полностью сохраняются. Уже зарегистрированный участок в государственном реестре, оформленный по всем правилам, сэкономит новому арендатору время и деньги, с учетом покупки прав.

Важные аспекты

  • Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
  • Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
  • Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Документы

Для регистрации договора переуступки права на аренду в Федеральной службе нужно иметь следующий список документов:

Для физических лиц:

  1. Заявление.
  2. Копии паспортов.
  3. Налоговый номер.
  4. Справка из кадастра со сведениями о владельце и пользователе.
  5. Доверенности, если в сделке участвуют уполномоченные лица.
  6. Соглашение о передаче прав и обязанностей, подписанный обеими сторонами.
  7. Оригинал, копия первичного договора аренды, включая дополнительные соглашения.
  8. Кадастровый паспорт на земельную площадь.
  9. План участка из БТИ.

Для юридических лиц (плюс все вышеперечисленные документы):

  1. Копия свидетельства или выписка из ЕГРЮЛ.
  2. Копия ОКПО.
  3. Копии уставных документов.

Существует стандартный вид договора переуступки права аренды земельного участка, образец которого представлен ниже. На основании данного шаблона можно составлять индивидуальное соглашение, со своими дополнениями и нюансами. Составляют договор переуступки в двух экземплярах. К экземпляру нового арендатора прилагается весь пакет документов на земельный участок.

Договор уступки прав аренды земельного участка

Договор переуступки прав аренды земельного участка — что это и как правильно заполнить

Арендные отношения в земельном праве – довольно частая ситуация, когда владелец земли передает свои права и обязанности на землю другому лицу. Арендатор пользуется участком и извлекает от этого прибыль, а арендодатель получает определенную плату за аренду его земли. Чтобы законодательно осуществить задуманное, оформляют договор переуступки прав аренды земельного участка.

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

  • Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
  • Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.

Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.

Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.

Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

  1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
    • для исполнения залоговых обязательств;
    • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
    • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
    • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

  • Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
  • Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
  • Особенности переуступки прав аренды земельного участка

    Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

    В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

    • Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
    • Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
    • При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
    • Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
    • Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

    Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

    Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.

    Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но переступить свои права в этом случае он не имеет права.

    Видео: Процедура

    Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.

    Если арендным договором оговорен порядок перехода прав на третьих лиц, то отдельный договор не составляют.

    Если арендные отношения по переуступке прав оформляются сроком превышающим год, то соглашение должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, и только тогда оно имеет юридическую силу.

    На что обратить внимание при оформлении сделки по переуступке прав?

    • На конечную дату перехода имеющихся прав аренды новому владельцу: обычно она совпадает с датой регистрации договора.
    • На достижение согласия с владельцем участка о переуступке, если срок аренды превышает пятилетний срок.
    • Определение расчетных операций: как и когда, будет осуществлена оплата за новое соглашение.
    • Текст соглашения должен быть составлен в соответствии с установленными правилами, и если оно будет неправильно написано, то впоследствии эта сделка может быть признана недействительной.

    Форма соглашения и бланк договора, скачать

    Обязательные реквизиты:

    • Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
    • Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
    • Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
    • Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
    • Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
    • Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
    • Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
    • Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
    • Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

    Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.

    Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

    Необходимые документы для регистрации

    • Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
    • Копия прежнего арендного договора.
    • Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
    • Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
    • Уплаченная государственная пошлина.

    Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.

    Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.

    Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.

    Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.

    Как оформить переуступку права аренды земли?

    Процедура аренды земли встречается довольно часто. Собственники наделов передают участки в пользование иным лицам, а те, в свою очередь, выплачивают им определенную плату. Арендные отношения имеют множество юридических особенностей. Например, возможна переуступка прав арендатора третьим лицам.

    Данная манипуляция вполне осуществима на практике, однако требует знания определенных нюансов. Переуступка права аренды земельного участка бывает актуальна, если планы арендатора за землю поменялись, но плату за пользование наделом все равно приходится выплачивать. Итак, как же можно передать права первого нанимателя другому лицу?

    Что это такое?

    Арендатор может переуступить свои права в том случае, если не имеет возможности использовать их в полном объеме. Также стоит разобрать понятие аренды земли, приведенное в Гражданском кодексе РФ. Под ней понимается получение нанимателем права использования земельного объекта. При этом арендатор не получает права последующего распоряжения землей.

    Исходя из законодательных норм, можно сделать вывод о невозможности передачи арендатором участка в пользование третьему лицу.

    Однако практика переуступки прав аренды все же присутствует, и осуществляется она на основании договора цессии.

    Текущий наниматель участка после заключения подобного соглашения теряет возможность использования надела. Зато новый арендатор будет решать все вопросы уже с собственником земли.

    Условия

    Существует ряд условий, на которых возможно оформление договора переуступки:

    • Каждая сторона должна предоставить свое согласие на процедуру в письменном виде, заверенное нотариусом.
    • Процедура переуступки должна сопровождаться документальным оформлением.
    • Перед заключением договора цессии должны быть урегулированы все вопросы, касающиеся задолженности первого нанимателя.

    Также есть некоторые требования к сделке:

    1. Во время заключения соглашения оговариваются все обременения, действующие в отношении надела.
    2. В тексте основного документа указывается цель перехода прав от старого нанимателя к новому.
    3. Сделка подлежит регистрации в Росреестре в том случае, если договор заключается на срок более года.

    Законодательная база

    Правовые отношения, касающиеся земли, регламентируются в 2018 году Земельным кодексом. Основные статьи данного документа, которые имеют отношение к делу:

    • 22 ст. рассматривает все нюансы, касающиеся аренды земельных наделов;
    • 65 ст. оговаривает положения, касающиеся арендной платы.

    Также правовую сторону вопроса регулирует и Гражданский кодекс. В нем рассматриваются связанные понятия, в том числе и аренды земли. В этом же документе говорится о том, что наниматель участка может распоряжаться им по собственному усмотрению, главное, чтобы его действия не шли вразрез с действующим законодательством и условиями договора.

    Переуступка права аренды земельного участка

    В законодательстве предусмотрено 2 типа аренды:

    • аренда участков, предназначенных для ИЖС;
    • аренда земли сельскохозяйственного назначения.

    На практике часто встречается второй вид аренды. Это связано с дальнейшей перспективой ‒ подобные земли можно эксплуатировать для получения дохода. Сделки в отношении участков ИЖС, в основном, заключаются с муниципальными властями.

    Интересно, что в России процедура переуступки прав аренды земли еще не набрала большой популярности. Но к ней стоит присмотреться тем гражданам, которые по каким-то обстоятельствам были вынуждены отказаться от полученного на основании договора аренды права на использование надела.

    Между физическими и юридическими лицами

    Какие важные условия должны быть соблюдены при заключении соглашения между физ- и юрлицом:

    • Территорию запрещается использовать не по ее прямому назначению. К примеру, если это земли для сельскохозяйственных нужд, то на них не разрешено возведение жилья.
    • Частично участок может быть передан в субаренду. Но для этого потребуется согласие от собственника. В этом случае также нельзя ущемлять права соседей.
    • Если на участке предполагается проведение строительных работ, то на это необходимо разрешение от собственника.

    Наниматель обязуется вовремя и в полном объеме выплачивать плату в счет аренды, а также сохранить доверенное ему имущество. Если какое-то из данных условий нарушено, то соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке.

    Нанимателю рекомендуется обсуждать с владельцем все серьезные изменения, предполагаемые на участке. Это поможет избежать конфликтных ситуаций.

    Как оформить?

    Переуступка аренды оформляется следующим образом:

    1. Стороны в устной форме оговаривают все условия сделки, после этого устанавливается размер оплаты.
    2. В письменном виде составляется договор цессии. В нем обязательно должны быть указаны основные характеристики земельного надела. Перед оформлением договора следует проверить соблюдение законодательных норм и отсутствие задолженностей по арендной плате. Также сторонам необходимо обговорить предварительно наличие обременений на участок.
    3. Производится государственная регистрация сделки. Величина госпошлина равняется 2 тыс. руб. ‒ для физлиц и 22 тыс. руб. ‒ для юрлиц.

    Какой срок постановки земельного участка на кадастровый учет? Смотрите тут.

    Список необходимых документов

    В основной пакет документов, которые потребуются для заключения договора переуступки, входят:

    • заявление, содержащее положение о переуступке;
    • нотариально заверенная ксерокопия договора аренды с первым нанимателем;
    • квиток об уплате госпошлины за регистрационные действия;
    • заверенная копия кадастрового плана участка.

    Окончательный вариант договора переуступки составляется в 2 экземплярах.

    Для физических и юридических лиц могут потребоваться дополнительные документы. Для физлиц потребуется:

    • копия паспорта;
    • письменное согласие от супруга (если гражданин состоит в браке).

    В ином случае понадобится заверенное заявление о том, что гражданин не вступал в брачный союз.

    Для юрлиц потребуется:

    • подтверждающие личность документы;
    • копия и оригинал ИНН;
    • копии регистрационных и учредительных бумаг;
    • справка из ЕГРЮЛ о том, что в учредительную документацию не были внесены корректировки.

    Заключение договора

    Возможны 2 варианта условий, на которых заключается договор. Либо первый арендатор полностью погашает свой долг. Либо для второго нанимателя увеличивается размер арендной платы, а он выплачивает ее за счет денег, полученных от первого арендатора.

    Что обязательно должно быть отражено в договоре переуступки:

    • объект соглашения;
    • данные все сторон;
    • величина платежа за уступку;
    • ответственность сторон;
    • все права и обязанности, которые переходят от первого нанимателя ко второму;
    • права и обязанности собственника;
    • форс-мажорные обстоятельства;
    • срок действия договора;
    • варианты разрешения спорных ситуаций;
    • заключение.

    Образец

    Тем арендаторам, которые по каким-то причинам решили отказаться от своего права на использование арендованной земли, может пригодиться образец договора переуступки права аренды земельного участка.

    Образец договора переуступки права аренды земельного участка здесь.

    Можно ли по доверенности?

    Первый наниматель надела может оформить переуступку прав и через представителя, действующего на основании доверенности. В этом случае действуют общепринятые правила.

    Доверенность подлежит нотариальному заведению, в ней обязательно должны содержаться полномочия представителя. Желательно детально указать объем полномочий.

    Порядок оплаты

    Есть несколько нюансов, касающихся платежей:

    1. Собственник и новый наниматель должны обговорить величину арендной платы, а также сроки ее внесения. Эти сведения необходимо отразить в соглашении. Обычно срок оплаты назначается на конкретное число, или устанавливается дата, до которой нужно внести средства.
    2. В договоре между сторонами должна быть прописана ответственность, которая наступает в случае несвоевременного внесения платежей. Могут быть назначены пени, если задержка была по неуважительной причине.
    3. Стороны устанавливают наиболее удобный для них вариант оплаты ‒ наличными, на карточку или счет.

    Причины отказа в регистрации

    В каких случаях можно получить отказ в регистрации сделки:

    • собственник еще не выплатил полную стоимость участка;
    • в договоре аренды между первым нанимателем и собственником предусмотрен запрет на передачу прав.

    Есть и прочие ситуации, в которых муниципалитет откажет в оформлении сделки.

    Какие требуются документы для кадастрового учета земельного участка? Информация здесь.

    Как проводится оценка земельных участков? Подробности в этой статье.

    Подводные камни сделки

    Существуют так называемые «подводные камни», которые могут помешать процедуре или вовсе сделать невозможным заключение сделки:

    1. В отношении надела действует судебный запрет.
    2. За собственником участка числится долг по неуплате необходимых взносов на землю.
    3. На участке, выделенном под сельское хозяйство, был возведен объект ИЖС. В данной ситуации переуступка невозможна до тех пор, пока не сменится целевое назначение земли.
    4. Изначально договор аренды с первым нанимателем не подразумевал возможности переуступки прав.
    5. На территории были возведены объекты, которые не соответствуют законодательным нормативам или построены без необходимых документов.

    На подобные нюансы стоит обратить внимание всем потенциальным участникам сделки, а особенно ‒ новому нанимателю. Также при заключении договора переуступки могут появиться и другие «подводные камни». Они способны повлиять на исход сделки.

    На видео о порядке оформления

    Оформление переуступки права аренды земельного участка: необходимые процедуры и их порядок

    Договор аренды земли в общем случае дает арендатору не только право на использование земли и получение выгоды с нее, но и возможность распоряжения этим правом при согласовании его с собственником имущества (договор переуступки права аренды земельного участка).

    Данная возможность реализуется в рамках отношений субаренды и переуступки (цессия) арендуемого участка.

    Законодательство

    Как и прочие вопросы аренды, нюансы переуступки права пользования регламентируются Гражданским и Земельным кодексами.

    • Пункт 2 статьи 615 ГК дает арендатору возможность отдавать свои арендные права третьим лицам.
    • Пункт 5 статьи 22 ЗК дублирует положения Гражданского кодекса о возможности передачи права аренды, а также устанавливает ряд ограничений на обращение с этим правом при аренде некоторых видов земель.

    Основные ограничения накладываются на аренду земли у государства и муниципалитетов: цели аренды земли при переуступке должны быть аналогичными изначальным целям предоставления земли государственными органами. То есть уступаться участок должен согласно вышеуказанным законам ЗК.

    Суть правовой процедуры

    Переуступка прав аренды предполагает полное прекращение действия права пользования землей у одной стороны и наступление действия этого права у другой стороны.

    Сторона, которой передается право аренды, именуется цессионарием.

    Особенностью процесса является сохранение всех пунктов договора, то есть переуступка права пользования переходит на тех же условиях и обстоятельствах, которые были оговорены при первоначальном соглашении собственника и арендатора.

    При субаренде права пользования землей тоже предоставляются третьему лицу, но полной передачи арендных прав не происходит.

    Также она сохраняет за собой всю ответственность, предусмотренную договором с собственником. При переуступке ответственность полностью переходит к цессионарию, за исключением ответственности по отдельно оговоренным в договоре пунктам.

    На всем протяжении действия субаренды имеются три стороны гражданско-правовых отношений:

    • арендодатель,
    • арендатор (одновременно являющийся арендодателем для субарендатора),
    • субарендатор.

    Различаются и методы оплаты. При субаренде начисление средств происходит в стандартном для арендных отношений порядке между физ. лицами – путем регулярных выплат.

    При переуступке возможна только единовременная выплата, так как в рамках договора стороны не связываются долговременными обязательствами.

    Последовательность действий

    В первую очередь следует урегулировать вопрос с арендодателем. Если срок договора аренды земельного участка не превышает пяти лет, необходимо получить его письменное согласие на переуступку или договора уступки.

    Согласие должно включать в себя:

    • ФИО собственника и арендатора;
    • Площадь, адрес и кадастровый номер участка;
    • Реквизиты договора аренды, отсылки к тем его пунктам и законодательным нормам, которые позволяют делать переуступку;
    • ФИО цессионария;
    • Подпись, дата.

    Реквизиты извещения аналогичны: ФИО сторон, данные об участке и о договоре, отсылки к законам, подпись и дата.

    После согласования дела с арендодателем контрагенты приступают к оформлению основного договора (соглашение о переуступке) о уступаемом арендованном участке.

    Для этого надо собрать следующий пакет документов:

    • Копия договора аренды;
    • Согласие арендатора на переуступку;
    • Кадастровый план участка;
    • Учредительная и регистрационная документация сторон – юридических лиц, копии паспортов физических лиц;
    • Справка из реестра арендаторов об отсутствии ограничений и обязательств по участку (не находится ли в залоге, не является ли объектом судебных разбирательств);
    • Чек об уплате пошлины.

    После сбора документов оформляется основной договор. Перед этим стороны могут заключить предварительный договор. Регламент его составления изложен в статье 429 ГК.

    В предварительном соглашении должны быть четко изложены предмет и условия основного договора и обязательства по нему, также здесь указывается точный срок его заключения.

    Договор переуступки содержит реквизиты:

    • Паспортные данные и информация об юридических лицах;
    • Площадь, адрес, кадастровый номер участка;
    • Разрешения и ограничения действий, связанных с участком;
    • Данные о договоре аренды;
    • Арендная плата (не должна превышать цену договора с собственником);
    • Цена уступки;
    • Порядок разрешения споров;
    • Дополнительные условия и обстоятельства;
    • Дата вступления в силу;
    • Срок действия (не может превышать срок действия основного договора);
    • Подписи сторон на бланке.

    Составленный документ необходимо зарегистрировать в Росреестре во всех случаях, кроме тех, когда срок договора не превышает года. Заявку на регистрацию можно сдавать в многофункциональном центре или на сайте Росреестра.

    После вступления договора в силу составляется акт приема-передачи передаваемого земельного участка в аренду.

    В этом акте указываются стандартные реквизиты земельного участка, личные данные передающей и принимающей сторон.

    Принимающая сторона подтверждает в акте соответствие реального состояния участка с описанным в договоре, также она подтверждает отсутствие претензий к его состоянию.

    Передающая сторона, в свою очередь, подтверждает получение оплаты за переуступку по форме.

    Особенности

    Ни один из пунктов договора переуступки не должен противоречить основному договору аренды.

    Если отношения с цессионарием нужно выстраивать на новых основаниях, то следует изменить условия основного договора в оговоренном с арендодателем порядке или расторгнуть старый договор и оформить новый (при возможности).

    Оплата переуступки производится разными способами. Например, цессионарий может погасить долговые обязательства предыдущего арендатора, отправив ему нужные средства или перечислив их непосредственно арендодателю.

    В договоре переуступки обязательно указывается невозможность субаренды или выкупа, если таковая была оговорена в основном договоре.

    Статья написана по материалам сайтов: 77metrov.ru, info.yarnet.ru, consultmill.ru, realtyurist.ru, zakonguru.com.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector