Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество «замораживается» банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.

Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.

Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.

Оглавление

Способы продать квартиру в ипотеке

Досрочное погашение долга перед куплей-продажей

Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.

Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки. Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.

Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам.

Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:

  • наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
  • на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
  • покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.

Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора. Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.

Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

  1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую — остальные средства. Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита. Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

  1. Предварительное оформление договора купли-продажи

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Замена заемщика

Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит. В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.

В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.

Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.

При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.

Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.

Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.

Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.

Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика. В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства. Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

15 дек. 2015, 16:44

Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Особенности оформления ипотеки для продавца квартиры

Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:

  1. Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  2. Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  3. Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
  4. Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
  5. Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  6. Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

  • денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
  • возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
  • сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.

Военная ипотека для продавца квартиры: основные условия

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Возможные риски при продаже квартиры по ипотеке

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

  • внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
  • перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
  • уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;
  • следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
  • проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены деньги;

Ипотека Сбербанка: документы для продавца

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:

  • оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
  • копия паспорта продавца;
  • копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
  • копия кадастрового паспорта;
  • справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
  • технический паспорт;
  • для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
  • заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
  • заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
  • доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
  • разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

Продать квартиру в ипотеке помогут законные проверенные схемы

Ипотека – это такой вид залога, который является страховкой для заимодателя, что дает денежные средства в долг. Залогом, как правило, становится то имущество, которое покупает заемщик.

В большинстве случаев, это дом или квартира, они являются собственностью покупателя. Однако заимодатель может отсудить их, если будут нарушаться долговые договоренности. Владелец не сможет продать, обменять или подарить жилье без непосредственного согласия заимодателя.

Как продать квартиру в ипотеке: шансы продать такое имущество

По статистике, в России большая часть квартир приобретается именно в ипотеку. Продажа такой квартиры вполне законна, и сделать это можно в любой момент, несмотря насколько выплачена сумма займа.

Есть такие обстоятельства, при которых банк имеет право в судебном порядке отобрать квартиру у заемщика. К таким обстоятельствам можно отнести:

  • образование долга;
  • неподобающее использование квартиры, при котором наносится вред имуществу;
  • провождение работ, которые не были согласованы с высшими инстанциями;
  • если имущество было передано третьим лицам;
  • потеря имущества по милости хозяина.

При любом расположении дел, ни в коем случае, не нужно совершать попытки обойти финансовые компании. Не существует законных схем, которые могли бы помочь в продаже квартиры, минуя банк.

В любом случае, все не так и плохо, потому как если делать все по всем правилам, то есть большие перспективы не только для того, чтобы отбить вложенные деньги, но и оформить договор в свою пользу.

Как продать квартиру в ипотеке: обстоятельства для продажи

Причин для того, чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, может быть много, но самые основные – это утрата платежеспособности. Большинство людей продолжают платить кредит, при этом ущемляя свои потребности, из-за чего страдают, как морально, так и физически. Однако есть и такие люди, что принимают решение освободиться от имущества, за которое в данной ситуации, нужно выплачивать слишком большую цену.

Существуют такие обстоятельства, при которых продают квартиры, находящиеся в ипотеке:

  • утрата платежеспособности. При экономически нестабильной ситуации в стране, просто элементарно потерять свой источник дохода. В такой сложившейся ситуации, нужно незамедлительно действовать, так как платить по кредиту необходимо каждый месяц. В противном случае, на заемщика будут наложены штрафы. Если нет другого выхода, то просто придется продать имущество, которое находится в ипотеке;
  • появление нужды в увеличении жилплощади. В большинстве случаев, это может быть пополнение в семье. Однако такая потребность появляется и у людей, которых повысили в должности или же открыли свой собственный бизнес;
  • бывают личные факторы, при которых требуется продажа имущества. Например, семья хочет переехать жить в другой город или попросту разводится;
  • некоторые хотят получить прибыль от такой сделки. Например, покупка имущества в доме, который еще только строится. Разумеется, что по окончанию строительства, жилье намного возрастет в стоимости.

Как продать квартиру в ипотеке: способы продажи имущества

Существует несколько способов продажи квартиры на законных обстоятельствах

1. Необходимо найти покупателя квартиры, который был бы согласен приобрести имущество и полностью выплатить сумму долга. Каким образом оформляется эта сделка:

  • человек, который приобретает квартиру, оформляет с заемщиком у нотариуса договор, после чего уплачивает необходимую сумму;
  • после уплаты долга, продавец и покупатель нотариально оформляют куплю-продажу имущества.

2. Можно продать кредитный долг, иными словами «перезайм». При данных условиях, кредит переносится на другого человека. Для этого нужно заемщику и покупателю подойти в банк и оформить соответствующие документы.
3. Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно с помощью банка. В этом случае, банк сам, без участия заемщика, находит покупателя и производит снятие обременения.
4. Законный, но самостоятельный способ продажи квартиры. Имеется в виду, что придется своими силами находить покупателя и решать иные моменты соглашения.

Как продать квартиру в ипотеке: советы

При возникновении вопроса о том, как продать квартиру в ипотеке, нужно помнить, что это возможно, однако необходима непростая процедура, поэтому придется руководствоваться особыми способами. Для оформления удачной сделки важно знать все тонкости и правила, которые придется применять.

Участники

В сделке принимают участие несколько лиц:

  1. Собственник квартиры, которая заложена под ипотеку, желающий осуществить продажу имущества.
  2. Покупатель.
  3. Банк, являющийся залогодержателем. Это организация, у которой оформлялся кредит, залогом при этом является приобретенная квартира.

Сделку осложняет присутствие банка, так как без него можно было бы просто поставить подпись на договоре, отдать и получить денежные средства. Когда недвижимость заложена в банке, она является находящейся в обременении, что определяет невозможность распоряжения ею по собственному усмотрению.

Особенности ипотечных договоров

Большинство кредитных договоров, которые оформляются по случаю ипотеки, содержат отдельный пункт, согласно которому собственник лишается прав продажи объекта залога, а именно квартиры, которая приобретена в ипотеку, если не получит на это письменное согласие от лица кредитной организации, а именно банка, занимающегося выдачей и получением кредита. Это ограничение распространяется только до момента окончательной выплаты долга.

Продажа ипотечной квартиры за наличный расчет

Сначала необходимо поставить банк, выдавший кредит, в известность о таком намерении, как продать квартиру в ипотеке, поскольку без одобрения кредитной организации это сделать невозможно. Когда банк не оповещен о том, что собственник не просто осуществляет досрочное погашение долга, а именно продает квартиру, то есть передает все права на нее другому лицу, по решению руководства кредитной организации возможно наложение запрета на сделку купли-продажи. Чтобы не возникало лишних проблем или осложнений, необходимо сначала предупредить банк, дождаться его разрешения, а затем осуществлять дальнейшие действия.

Решение проблем с банком

Нужно указать причину, по которой кредит погашается досрочно. Можно указать такие поводы, как невозможность постоянно выплачивать кредит из-за измененных финансовых условий, переезд в другой населенный пункт (можно указать даже район или регион), сильное заболевание или подтвердить факт увольнения с работы. Банк не желает досрочного погашения кредита, так как для этой организации выгодно долгосрочное сотрудничество и получение максимума процентов от человека, поэтому аргументировать причину продажи квартиры нужно подробно и правдиво, основания должны быть достаточно вескими.

Необходимо подыскать покупателя, который согласится отдать деньги за квартиру с обременением до момента заключения договора купли-продажи. Для этого необходимо предварительно выписаться из квартиры, особенно следует обратить внимание на выписку несовершеннолетних детей. Для них требуется отдельное разрешение органов опеки, поэтому необходимо позаботиться об этом заранее.

Внесение задатка покупателем

Особого внимания требует проведение процедуры внесения задатка с покупателем. Для этого необходимо оформить договор задатка. Покупатель обязан передать продавцу такую сумму, которая равна неоплаченной сумме ипотеки. Для того чтобы покупатель был в безопасности, необходимо оформить эту процедуру в кабинете нотариуса. Как продать квартиру в ипотеке? Сделать это можно, когда будет снято обременение с имущества. Данная процедура проводится через Регистрационную палату.

Договор задатка

В договоре задатка обязательно должен быть пункт, в котором обозначаются точная сумма сделки и порядок расчетов. Сам порядок расчетов в большинстве случаев организуется по проверенной и популярной схеме. Продажная стоимость квартиры разделяется на 2 части. Одна из них равна долгу продавца перед банком. Вторая должна отвечать сумме, которую дополнительно назначает сам продавец. Обычно их ставят на 2 депозитные ячейки. Организатором этого, как правило, выступает тот же банк, который предоставлял ипотеку.

Заключение сделки

Пока не заключен договор купли-продажи, снять деньги их имеет возможность только покупатель. Продавец не имеет к данным деньгам доступа. Когда сделка купли-продажи осуществлена, покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру. Банк забирает сумму долга из специально отведенной для этого ячейки. Деньги из второй ячейки может использовать продавец, так как покупатель отдает эти деньги лично ему.

Также в договоре обязательно обозначается срок, за который продавец обязан осуществить сделку купли-продажи квартиры. Обязательно есть отдельный пункт, в котором предусматривается срок, когда банк снимает обременение с квартиры.

Продавец и покупатель обязаны обратиться в банк, чтобы осуществить погашение кредита. Это необходимо для того, чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку. Сотрудники банка выписывают и предоставляют справку, свидетельствующую о снятии задолженности, а также отдается закладная на квартиру.

Снятие обременения с квартиры

Чтобы снять обременение с квартиры, необходимо обратиться в Регистрационную палату. Обычно для этого нужно привлекать законного представителя. В данную организацию необходимо подать заявление, в котором указывается, что ипотека окончена. Это необходимо сделать, чтобы ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, был положительным.

Для снятия обременения помимо заявления необходимо предоставить перечень необходимых документов:

  1. Заявление, в котором указывается просьба снять обременение с квартиры, ранее приобретенной в ипотеку.
  2. Паспорт человека, который имеет права собственности на жилплощадь.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности.
  4. Справка, в которой указано, что задолженность полностью погашена.
  5. Закладная.

Когда процедура регистрации факта окончания ипотеки будет завершена, необходимо обратить внимание, что на обратной стороне свидетельства имеется штамп, в котором указывается подтверждение снятия квартиры с учета по ипотеке.

Узнать о том, как продать квартиру в ипотеке, можно только после того как все необходимые действия будут осуществлены (то есть после того как обременение полностью снято). С покупателем заключается договор купли-продажи, а сделку необходимо зарегистрировать в УФРС. После этого можно удостовериться, что ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, положительный.

Взятие другого кредита

Иногда собственник принимает решение об увеличении собственной жилплощади. В этом случае нет необходимости в продаже уже взятого в ипотеку жилья. Достаточно обратиться в банк с просьбой о выдаче другого кредита, то есть замены старого на новый, поэтому можно продать квартиру, купленную в ипотеку. Можно взять ипотеку на квартиру с большими габаритами, а банку отдать ту, которая была приобретена ранее. Расчет кредита произведут по-новому, и человек сможет жить в той квартире, которая его устраивает. Это действие можно осуществить только в том случае, если кредит еще не выплачен полностью.

Банки редко соглашаются на данную процедуру, однако можно попробовать обратиться к сотрудникам с этой просьбой, например, при желании продать квартиру по военной ипотеке. Есть шансы на положительный ответ только в том случае, если просрочек или других негативных моментов по кредиту не было. Иногда банк отказывает в этой просьбе без видимых причин. Тогда перекредитование выполнить невозможно. В этом случае есть только одна возможность расстаться с квартирой — найти покупателя самостоятельно. Он должен согласиться выкупить не до конца оплаченную квартиру. В этом случае у человека появляется возможность на вырученные деньги оплатить залог по ипотеке, внести некоторые проценты и далее выплачивать кредит за квартиру, имеющую большие габариты. Это необходимо знать перед тем как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Продажа покупателю, на которого тоже оформлена ипотека

На современном рынке недвижимости немало покупателей приобретают жилье, а затем не знают, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, поэтому есть большая вероятность того, что люди сами заинтересуются жилплощадью, которая временно обременена из-за необходимости выплаты ипотеки. Процесс продажи квартиры таким образом очень сложен, однако некоторые люди его практикуют.

Сначала нужно узнать у покупателя, какая именно сумма есть у него на руках, и сколько ипотечных финансовых средств, чтобы продать квартиру под ипотеку. Если у покупателя-ипотечника есть достаточно собственных денег для погашения задолженности продавца, то есть шанс осуществления данной сделки, тогда можно решить, как продать квартиру под ипотеку.

Порядок действий для продажи квартиры покупателю, имеющему ипотеку

  1. Оповестить банк о желании досрочно погасить кредит и выполнить это действие, например, можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке.
  2. Обе стороны подписывают договор задатка, а затем обращаются к нотариусу для его заверения.
  3. Задаток обязательно должен быть точно равен долгу перед банком. Он автоматически причисляется к стоимости квартиры. В договоре задатка необходимо обязательно указать, что покупатель осуществляет приобретение квартиры в определенном банке.
  4. В банке покупатель обязан оплатить долг по ипотеке. Как только оплата признается осуществленной, сотрудники банка выдают закладную на то, чтобы продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет находящуюся, а также справку, в которой указывается, что задолженность по ипотеке полностью покрыта.
  5. Продавец совместно с представителем банка должен обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы полностью снять обременение с жилплощади. Для этого необходимо написать заявление, в котором отражена данная просьба.
  6. Когда регистрация осуществлена, продавцу выставляют печать, которая подтверждает его право собственности, так как есть обоснование снятия квартиры с обременения.

Подготовка документов для банка покупателя

Необходимы такие свидетельства:

  1. Выписка из ЕГРП выдается на квартиру. Она необходимо для того, чтобы можно было легко подтвердить, что обременение на квартиру снято.
  2. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам, выдается в ТСЖ или домоуправлении.
  3. Справка о том, что в квартире никто не прописан. Ее официальное название — «выписка из домовой книги».
  4. Оценка при желании продать квартиру, в ипотеке менее 3 лет числящуюся, в обязательном порядке должна заказываться в компании, имеющей лицензию. Обычно в банке можно взять отдельный список компаний, являющихся партнерами данной организации. Как правило, она делается в течение 3 дней, а оценивается примерно в 3500 рублей. Обычно эту справку оплачивает покупатель самостоятельно, так как этот документ необходим банку для оформления ипотеки.

Банку покупателя необходимо предоставить все запрашиваемые его сотрудниками документы, чтобы получить одобрение квартиры, которая будет приобретена. В случае одобрения заявленной сделки банком необходимо обратиться в Регистрационную палату для того, чтобы официально зарегистрировать сделку купли-продажи.

Как взять выписку из домовой книги?

Чтобы доказать покупателю, что никто не имеет права на жилплощадь или проживание в ней, и продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо сначала выписаться из жилплощади вместе со всеми остальными проживающими в ней людьми, а затем заказать данный документ. Для этого необходимо произвести снятие с регистрационного учета, что делается по месту жительства. Все зарегистрированные или их представители направляются в Паспортный стол. Там они должны каждый от своего имени написать заявление, в котором указывается желание выписаться из квартиры, а также отдать сотрудникам данной организации собственные паспорта.

Каждый примерно через 7 дней повторно обращается в Паспортный стол для того, чтобы забрать свой паспорт и справку. Несовершеннолетние дети выписываются из квартиры через представительство от собственных родителей или опекунов, однако предварительно для них необходимо получить специальное разрешение органов опеки и попечительства. Когда все эти действия выполнены, берется выписка из домовой книги. В ней должно быть написано, что квартира совершенно свободна от жильцов, так как в ней никто не прописан.

Продать ипотечную квартиру можно, однако следует помнить, что обычно сделать это получается только по сниженной примерно на 10% цене, если сравнивать ее со средней на рынке. Чтобы осуществить данное мероприятие, нужно придерживаться всех перечисленных правил и рекомендаций.

Статья написана по материалам сайтов: law03.ru, bfrf.ru, cbkg.ru, www.1rre.ru, www.syl.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector