Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости — 2 способа пересмотра цены

Количество споров по результатам определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не уменьшается. Квартир в многоэтажках это касается уже меньше. Но всё же, как сегодня можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Какие основания нужно иметь для пересмотра и во что это обойдётся собственнику, попробуем разобраться в нашей статье.

Оглавление

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Это вид стоимости квартиры, определённой по инициативе государственных или муниципальных органов и за их счёт, для использования в целях налогообложения физических лиц. Оценка производится путём массовой оценки однородных объектов с определением удельной стоимости 1 кв.м. Осуществляют её оценщики-победители тендера.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Когда уменьшение стоимости целесообразно?

Ответ прост: переоценка целесообразна, когда это выгодно собственнику. Чтобы определиться, необходимо просчитать затраты на пересмотр КС и сравнить их с размером возможной экономии по налогу. Включить в затраты следует не только расходы, которые придётся понести в ходе опротестования КС, но и недополученные доходы (если придётся, например, отпрашиваться с работы).

Далее в статье рассмотрим пример расчёта целесообразности.

Основания для пересмотра

Законом «Об оценочной деятельности» (135-ФЗ) предусмотрено только два основания для пересмотра КС:

  1. Недостоверность данных, использованных при определении КС квартиры;
  2. Наличие установленной рыночной стоимости на дату определения КС.

Первое основание для обжалования требует наличия подтверждающих документов о допущении ошибок, об использовании утративших актуальность данных, об упущении фактов, значительно влияющих на КС квартиры (например, аварийный дом).

По второму основанию для оспаривания стоимость пересматривается при условии, что у заявителя на момент установления оспариваемой КС есть отчёт об оценке недвижимости по рыночной стоимости, оформленный в установленном порядке.

Куда обращаться за переоценкой?

Для рассмотрения спорных ситуаций о размере КС, физлица имеют право обратиться:

  • В комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС квартиры, созданной при территориальном отделении Росреестра (комиссия);
  • В судебные органы.

Физлица могут обратиться либо в комиссию, либо минуя её, прямо в суд. Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в судебном порядке.

Как уменьшить КС в досудебном порядке?

Досудебный порядок – это обращение собственника в комиссию при Росреестре с просьбой снизить стоимость по кадастру.

Комиссия состоит из представителей:

  • Органа исполнительной власти региона;
  • Территориального органа Росреестра;
  • СРО.

Соотношение членов комиссии и порядок выдвижения их кандидатур полностью отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Обращение в комиссию осуществляется через подачу заинтересованным лицом заявления о снижении цены, с приложением всех аргументирующих документов. Собственник квартиры до подачи заявления может запросить у госзаказчика оценочных мероприятий сведения, использовавшиеся при оценке. Такие материалы предоставляются в течение семи дней.

В заявлении о пересмотре КС указывается:

  • полное наименование комиссии и территориального органа Росреестра;
  • данные заявителя (ФИО, место проживания);
  • просьба о пересмотре КС квартиры (адрес, кадастровый номер) с указанием оснований пересмотра;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата и подпись заявителя.

К заявлению следует приложить:

  • правоустанавливающие документы (нотариальная копия);
  • выписку из ЕГРН о КС;
  • бумаги, указывающие на недостоверность использованных сведений или отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры на день установления КС (в зависимости от указываемого основания пересмотра КС).

Комиссия, в 7-ми дневный срок извещает заинтересованных лиц о поступлении заявления. Рассматривается оно в течение месяца. В этот срок комиссией могут быть запрошены дополнительные документы, разъяснения лиц, принимавших участие в оценке или в утверждении её результатов.

По истечении срока на заседании комиссии выносится решение по вопросу путём прямого голосования её членов.

Протокол заседания с решением комиссии в течение 5-ти дней высылается заявителю, другим заинтересованным лицам.

При положительном исходе:

  1. Заказчик оценки обеспечивает определение КС квартиры (если основанием была недостоверность использованных сведений);
  2. Комиссия устанавливает КС квартиры в размере её рыночной стоимости на момент ранее определённой КС (если основанием пересмотра было определение рыночной стоимости квартиры).

После проведения необходимых мероприятий, в кадастр вносятся изменения в части уменьшения КС квартиры.

При отрицательном исходе, заявитель может либо согласиться с выводами комиссии, либо попытаться уменьшить стоимость путём обжалования её решения в суде.

Оспаривание или обжалование в суде

При обращении в суд подаётся административный иск. Для этого, собственнику придётся привлечь юриста.

В исковом заявлении указывается:

  • наименование судебной инстанции;
  • данные истца;
  • данные ответчика (это орган, утвердивший результаты оценки);
  • подробно излагается какие законные права собственника квартиры нарушены в связи с неправильно исчисленной КС;
  • требование об удовлетворении иска и необходимые доводы.

К исковому заявлению, кроме документов, подающихся на комиссию, дополнительно прилагают уведомления других лиц, причастных к делу:

  • уведомления других лиц, причастных к делу;
  • решение комиссии (если оспаривается её решение);
  • иные документы, которые истец сочтёт относящимися к делу;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Дело рассматривается судом в течение 2-х месяцев.

Если по решению суда КС квартиры будет пересмотрена, то налог на имущество будет исчисляться по новой КС с начала года, в котором было подано исковое заявление. Изменения в кадастр вносятся на основании решения суда.

Посчитаем выгоду при снижении цены

Попробуем примерно определить возможную выгоду собственника квартиры. В соответствии с НК РФ налог на имущество физлиц (по квартире), определяется по ставке 0,1% в год от её КС.

Пусть установленная государством КС 2-комнатной квартиры составляет 2,2 млн. руб. Текущая рыночная стоимость по отчёту об оценке, проведённой за счёт средств собственника, составляет 1,7 млн. руб.

Т.к. государство через 3-5 лет опять пересмотрит КС, то максимальная выгода составит 2500 руб. за 5 лет.

Перейдём к расходам, которые придётся понести для пересмотра КС по разным основаниям и в разных инстанциях.

Пересмотр через решение комиссии

Если основанием пересмотра является недостоверность использованных оценщиком данных, то затраты составят от 2600 руб., в т. ч.:

  • Выписка из ЕГРН – 400 руб.;
  • Нотариальное заверение правоустанавливающих документов – от 200 руб. (за один);
  • Привлечение специалиста, если заявитель сам не может оценить недостоверность сведений, – от 2000 руб.

Если основанием пересмотра будет являться определение рыночной стоимости квартиры, то затраты составят тоже от 2600 руб.:

  • Выписка из ЕГРН – 400 руб.;
  • Нотариальное заверение правоустанавливающих документов – от 200 руб. (за один);
  • Отчёт об оценке – от 2000 руб.

Изменение через решение суда

К указанным выше 2600 руб. добавится госпошлина в размере не менее 300 руб., и оплата услуг юриста от 3000 руб., (их можно попробовать возместить при положительном решении суда). Итого 5900 руб.

Кроме всего, придётся потратить значительное количество личного времени.

Делаем вывод. Затраты на пересмотр КС могут быть выгодными только при условии, что государственный оценщик допустил какую-то катастрофическую ошибку, повлёкшую увеличение налога на имущество в несколько раз. Будем реалистами. При оценке квартир такое случается редко.

Тем, кто задумывается об инвестициях в недвижимость, нужно знать что такое метод прямой капитализации дохода при оценке объектов недвижимости, применяемый при доходном подходе.
Информация о том, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки в этой статье. Заметим, что оценка — необходимое условие ипотечного кредитования.

Можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой

Можно, но с нюансами, касающимися налогообложения сделки.

Если квартира была в собственности от 5 лет (по дарению от близкого родственника, приватизации, наследовании — 3 года), продавцу ничего не грозит. Если же менее 5-ти лет, понадобится уплатить налог на полученную прибыль.

Государством предоставляется налоговый вычет при продаже квартиры в размере 1 млн., даже если ей владели менее 5 лет. Продав квартиру за 4 млн., налог будет взиматься с 3 млн. Кроме того, если квартира приобретена за 3 млн. руб., а через два года продана за 3,2 млн. руб., налог начислят только с 200 т. р.

Тем, кто займётся продажей квартиры после 2018 г., нужно знать:

  • если квартира куплена до 01.01.2016 года, то налог начислят исходя из цены в ДКП;
  • если цена в ДКП больше 70 % КС, то налог также исчисляется из стоимости, указанной в ДКП;
  • если цена в ДКП меньше 70 % КС, то налог будет исчислен исходя из КС.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод, что скоро «химичить» с ценой не будет особого смысла. Если считаете, что КС очень резко завышена, стоит обратиться за пересмотром.

Дополнительная информация по теме в этом видео:

Чтобы оспорить КС – просчитайте все нюансы. Действующую КС можно узнать на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме онлайн». Рыночную стоимость квартиры узнать несложно на сайтах по продаже недвижимости. Сравните эти две стоимости, и прикиньте стоит ли овчинка выделки.

Как узнать стоимость квартиры по БТИ по адресу читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Бесплатная юридическая поддержка по телефонам:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статье могла устареть!

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Кадастровая стоимость недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи или других операций с имуществом. Оценка производится независимыми экспертами и предоставляется по месту требования. Информация о стоимости жилья находится в базе данных государственного кадастра. Прежде чем рассказать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, давайте разберемся, что подразумевается под этим термином.

По закону, квартиры, земля, дома должны подвергаться оценке 1 раз в 5 лет. При необходимости ее можно произвести раньше, например, при продаже квартиры, но это необходимо делать 1 раз в 3 года.

Информацию о кадастровой стоимости получают, сделав запрос:

  • На сайте Росреестра сведения находятся в свободном доступе. Здесь они не всегда актуальны, так как выгружаются с задержкой из ГКН. В специальную форму необходимо ввести адрес местонахождения объекта, и на экране монитора появится информация.
  • Заказ электронного кадастрового паспорта на портале ГКН. За его изготовление потребуется оплата, после чего паспорт будет выслан заказчику на электронную почту.
  • Получение текстового паспорта или справки на бумажном носителе в кадастровой палате.

Преимущество текстовых документов состоит в том, что на них имеется подпись лица, выполнявшего расчеты и печать палаты. Этот документ можно предъявлять по требованию в официальные органы.

Оценка квартир и других объектов собственности производят муниципальные оценщики и частные компании. С 1 января 2017 г. вступает в действие ФЗ о государственной оценке. Срок действия — до 2020 г. в дальнейшем планируется оказание услуг по оценке недвижимости бюджетными организациями.

Кадастровая стоимость рассчитывается по формальным данным. Оценщики не выезжают на объекты. Они пользуются информацией о статистике продаж, а это не дает возможности оценить стоимость точно до рубля.

  • Местонахождение квартиры по отношению к центру города, к транспортной развязке.
  • Возраст строения.
  • Площадь.
  • Строительные материалы.

На оценку влияют факторы:

  • Цена подобных квартир.
  • Средняя стоимость на такие же квартиры по региону в целом.

Из собранных сведений составляется база данных. Они обрабатываются при помощи специальной компьютерной программы, которая выдает в итоге варианты диапазона цен на квартиры с похожими показателями.

Цель оспаривания

По закону основаниями для пересмотра расчета стоимости являются:

1) Недостоверная информация, которая использовалась при оценке характеристик квартиры:

  • О местонахождении.
  • Назначении.
  • О технических данных.

2) Даты рыночной и кадастровой оценки не должны иметь широкий разброс во времени. Эти параметры подвижны, постоянно меняются, поэтому расчет должен быть организован одновременно.

Оспаривание происходит из-за того, что собственник не согласен с произведенным расчетом. Причина несогласия в несовпадении оценки с рыночной стоимостью имущества. Это создает неразбериху в установке истинной цены объекта. Как результат, совершение сделки срывается из-за несоответствия цен.

Официально рассчитанная стоимость недвижимости является основой для правильного налогообложения собственника. Если она не соответствует реальности, то адекватный расчет налога также невозможен, поэтому переоценка необходима. Почему оценщики выдают результат, не соответствующий действительности? Причина в том, что рыночная стоимость объектов складывается из нескольких факторов, которые не учитываются ими при расчете кадастровых показателей. Как результат – значительная разница в параметрах.

Конечной целью оспаривания становится доведение кадастровой стоимости недвижимости до рыночного показателя. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Проблема решается двумя способами:

  • Обращение в суд.
  • Внесудебное разбирательство специальной комиссией.

Более эффективным считается судебное разбирательство, так как комиссия – это административный орган, который имеет меньше полномочий в вопросах разрешения дел различных категорий.

Какие нужны документы, чтоб оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Каждая сторона при оспаривании должна доказать правомерность своих претензий. На истце лежит ответственность доказать, что при оценке использованы недостоверные сведения об объекте. Ответчик — что расчет произведен правильно, предоставив подтверждения этому.

Заявитель предоставляет суду документы, которые подтвердят его предположения об ошибках в оценке. В комиссию по рассмотрению дела и в суд необходимо предоставить:

  • Свидетельство о праве владения недвижимостью.
  • Справка, подтверждающая, что при оценке использовалась ошибочная информация.
  • Отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета его кадастровой стоимости в электронном и бумажном вариантах.
  • Справка из кадастра о стоимости объекта. Она должна содержать информацию о результатах, которые подлежат оспариванию.
  • Экспертное заключение от экспертов СРО о том, что их работник дал оценку недвижимости в соответствии согласно законодательству.

Если заявление в суд подает юридическое лицо, то необходимо предоставление материалов о досудебном урегулировании разногласий в комиссии.

Как происходит оспаривание в комиссии

Обращение в комиссию не является обязательным для граждан, поэтому физические лица обычно сразу пишут иск в суд. Срок обращения – не больше 5 лет с даты последней оценки.

Основания для оспаривания:

  • Недостоверность сведений.
  • Большая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Присутствие собственника не требуется. Если комиссия отклонит оспаривание, то его уведомляют об этом в письменном извещении. Заявитель может обжаловать решение комиссии в суде.

Если комиссия решит, что стоимость необходимо пересмотреть, в кадастровую палату передается поручение о проведении повторной оценки недвижимости, о чем собственника извещают уведомлением.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?

Юридические лица не могут обращаться в суд в обход комиссии для пересмотра оценки объектов. Что касается физических лиц, то они могут сразу писать исковое заявление в арбитраж. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в суде? Прежде всего, написать заявление о необходимости рассмотрения дела, указав в нем информацию:

  • О предмете недвижимости: местонахождение, площадь, этажность, количество комнат, планировка.
  • Данные кадастра.
  • Рыночная стоимость.

При подаче иска стоит сравнить рыночную и кадастровую стоимость самим: если разница не превышает 10%, то иск не будет удовлетворен.

Суд привлекает к участию в судебном процессе представителей Кадастровой палаты, Росреестра и представителей местных властей, которые утвердили оспариваемую оценку имущества, а также оценщика. Решение суда зависит от факторов:

  • От статуса и авторитетности оценщика.
  • Разницы между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.
  • От требований собственника, который подал иск.
  • От отношения ответчика к наличию ошибок в расчетах.

Если ответчик не возражает против требований истца, то суд принимает решение о переоценке. В случае возражений ответчика судебное разбирательство производится с приглашением всех лиц, имеющих отношение к делу.

Варианты исхода рассмотрения дела:

1-й вариант: если иск отклонен, то истец имеет право обжаловать решение в вышестоящий суд с приложением копии акта об отказе.

2-й вариант: если иск удовлетворен, то кадастровая палата обязана внести изменения в ГКН согласно судебному решению.

Судебная практика свидетельствует, что в большей части случаев оспорить кадастровую стоимость недвижимости удается, и документы отправляются на повторную оценку.

Об особенностях процедуры оспаривания

Подводя итог вышесказанному о проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, необходимо сделать акцент на важных деталях, которые установлены законодательно (ФЗ No135):

  1. Основание для пересмотра оценки имущества – недостоверность сведений, которые использовались во время оценивания.
  2. Владелец недвижимости имеет право оспорить оценку.
  3. Для физического лица предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
  4. Юридические лица обязаны пройти оспаривание через комиссию, прежде чем подавать иск в судебную инстанцию.
  5. После отклонения оспаривания комиссией можно идти в суд с иском о признании незаконным ее решения.
  6. В суде необходимо добиваться назначения повторной оценки для установления истинной стоимости объекта.

Особое внимание суд уделяет отчету оценщика, соответствию его заключения требованиям законодательства и правилам оценивания:

  • Оценка рыночной стоимости производится одновременно с датой проведения кадастровой оценки, которая проводится в субъекте, иначе суд откажет в рассмотрении иска.
  • По новым законодательным нормам, необходимо предоставлять в суд заключение СРО оценщиков – профессионального объединения, которое выдает отчет о работе своего специалиста. Неправильное оформление заключения СРО становится часто причиной отказа суда в рассмотрении дела.
  • После получения положительного решения суда кадастровая палата обязана переоценить стоимость объекта и приблизить ее к размеру рыночной.
  • Сведения об изменениях поступают в ГКН, откуда выдаются по запросу ФНС данные кадастра при необходимости проверки налоговой декларации собственника.

Вступление решения в силу означает, что налогообложение должно измениться в соответствии с судебным решением.

Сложно ли оспорить кадастровую оценку объектов капитального строительства

Проблема оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства (далее — ОКС) весьма актуальна. Это связано с тем, что эта величина — не просто строка в кадастровом номере. Она влияет на:

  • Размер налога на имущество.
  • Арендные платежи.
  • Выкупную стоимость.

Для начала определим, что относится к ОКС и как рассчитывается их кадастровая стоимость.

Что такое объекты капитального строительства

Это понятие появилось в законодательство было введено в 2005 году и стало обозначать сооружения, здания, строение, как построенные, так и строительство которых ещё не завершено. Их отличительная особенность — неразрывная связь с земельным участком, на котором они начали возводиться или уже возведены и используются.

Кадастровая стоимость этих объектов определяется в ходе государственной кадастровой стоимости. Она устанавливается для разных целей:

  • Налогообложения. Кадастровая стоимость стала основой для расчёта налогов лишь с 1 января 2016 года , после вступления в Налоговый Кодекс изменений, касающихся новой методов начисления налога на имущество.
  • Расчёта арендной платы.
  • Выкупа ОКС и отчуждения его у государства.

По закону, кадастровая оценка проводится в отношении объектов, которые поставлены на кадастровый учёт. Она осуществляется не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет . С каждой последующей оценкой учитываются те ОКС, которые были поставлены на учёт между очередными кадастровыми оценками.

Очень часто кадастровая стоимость зданий, сооружений завышена. Это не только мнение его их собственников, а объективная данность, которая объясняется особенностями государственной кадастровой оценки. Она проводится методом массой оценки, поэтому объекты на определённой территории усредняются, не учитываются их индивидуальные особенности. Причиной завышения стоимости могут быть и недостоверные или недостаточные сведения об оцениваемой недвижимости. Владельцы ОКС (будь то физические лица, или компании) имеют право оспорить кадастровую стоимость в суде или через Комиссию при Росреестре.

Сотрудники Росреестра утверждают, что в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости обращаются тысячи собственников ОКС. Государственный орган на большую часть обращений даёт положительный ответ (т.е. пересматривает кадастровую стоимость в сторону её уменьшения). Оспаривание через комиссию позволяет снизить кадастровую стоимость в среднем на 40%.

Куда необходимо обратиться, чтобы пересмотреть кадастровую стоимость ОКС

Если собственником ОКС является физическое лицо, то оно имеет право сразу обратиться в суд, минуя досудебный этап оспаривания кадастровой стоимости. По новому закону ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке», юридические лица наделены тем же правом. Напомним, что до 1 января 2017 года они не могли обратиться в суд, не обратившись предварительно в Комиссию при Росреестре.

На сегодняшний день, собственники, собрав весь пакет документов и составив правильное административное исковое заявление, могут прямиком «отправиться» в суд. Иски юридических и физических лиц принимаются судами общей юрисдикции. Отметим, что рассмотрение дел по оспариванию кадастровой стоимости перешло из «компетенции» арбитражных судов именно к ним.

Какой способ выбрать? Это решает сам собственник. Принято считать, то оспаривание через Комиссию менее затратно и займёт меньше времени (государственному органу даётся 1 месяц на рассмотрение заявление, по истечении он должен дать ответ). В ситуации с отказом, собственникам всё равно необходимо обратиться в суд.

Пересмотр результатов кадастровой оценки через суд требует более серьёзных расходов (на услуги юриста, оплату госпошлины, проведение независимой оценки и экспертизы СРО). Да и сроки разбирательства могут затянуться до 3–6 месяцев . Только на рассмотрение искового заявления суду даётся 2 месяца .

В какой срок можно оспаривать кадастровую стоимость ОКС?

Кадастровая стоимость может оспариваться в любое время между прошедшей и предстоящей кадастровой оценкой, но не позднее 5 лет после того, как она была внесена в Государственный кадастр.

На заметку! Очень часто клиенты нашей компании спрашивают, а сколько будет «действовать» новая кадастровая оценка (установленная после пересмотра Комиссией или вынесения судебного решения)? Отвечаем: актуальна она ровно до той даты, когда будут внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки. И неважно, сколько времени прошло после вынесения положительного судебного решения — пару месяцев, полгода или год. Если кадастровая стоимость после очередной государственной оценки не будет Вас устраивать, то её вновь нужно оспаривать.

Что является основанием для пересмотра кадастровой стоимости?

Самым объективным мерилом ценности недвижимости, в том числе и объектов капитального строительства, является рыночная стоимость. Одним из важных оснований для пересмотра кадастровой стоимости является установление в отношении здания, сооружения, объектов незавершённого строительства рыночной стоимости на ту дату, когда была установлена кадастровая стоимость.

Одним из важных этапов, предшествующим подаче искового заявления в суд, является проведение независимой оценки. Профессионально проведённая процедура позволит определить достоверную рыночную стоимость ОКС. Именно на неё будет опираться истец, когда будет доказывать, что стоимость, отражённая в Государственном кадастре недвижимости, необъективна.

Этот этап важен и по той причине, что собственнику недвижимости необходимо ответственно отнестись к выбору независимого оценщика, который будет проводить оценку. Ведь в его задачу входит не только проведение расчётов, составление отчёта об оценке, но и защита документа в суде. Отчёт об оценке — самый весомый элемент доказательный базы, поэтому он должен:

  • содержать обоснованные и достоверные данные;
  • оформлен в соответствии с законодательством в этой сфере (по требованиям ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», ФСО);
  • подкреплён положительным заключением эксперта.

Если суд установит, что в отчёте об оценке есть несоответствия, то откажет в рассмотрении заявления и предоставленных документов. Причём, им не указывается, в чём ошибка. Собственнику и оценочной компании, чьим клиентом он является, придётся провести объёмную работу по проверке итогового документа независимой оценки.

Какие ещё документы необходимо прикрепить к исковому заявлению?

И при обращении в Комиссию при Росреестре, и при подаче административного искового заявления в суд, подготавливаются идентичные пакеты документов. В них включаются:

  • Заявление о пересмотре кадастровой стоимости ОКС.
  • Кадастровая справка (выписка), в которой содержится информация об оспариваемом показателе.
  • Копия правоустанавливающего документа, заверенная нотариусом.
  • Отчёт об оценке (в письменной и электронной форме).
  • Положительное экспертное заключение. Оно должно быть составлено СРО, членом которого является оценщик, работавший над отчётом об оценке.

На заметку! Экспертное заключение — обязательный элемент перечня документов в ситуации, когда рыночная стоимость выше кадастровой на 30%.

Важно! Этот перечень документов актуален при оспаривании той кадастровой стоимости, которая была установлена после 1 января 2017 года . Для оспаривания результатов более ранней кадастровой оценки, необходимо дополнить список документами, которые подтверждают, что при кадастровой оценке была использована недостоверная информация о ОКС. Эти документы необходимы, если основанием для подачи заявления стала недостоверность этих сведений.

Почему за услугой ОКС объектов капитального строительства стоит обратиться именно к нам?

  • Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне.
  • Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта экспертизы и оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.
  • Качество. В нашей компании каждое заключение перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности — проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Вам нужно оспаривание кадастровой стоимости объектов капитального строительства?
Просто пришлите по электронной почте Ваш запрос
или позвоните нам по телефонам:

Или воспользуйтесь удобной формой онлайн заявки:

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости определяет величину налога, который потребуется платить хозяину квадратных метров государству за владение имуществом.

По этой причине собственники жилья заинтересованы в том, чтобы при установлении кадастровой стоимости показатели не повышались, поскольку это приведет к увеличению налогов.

Как получить правильную кадастровую стоимость и снизить величину налога?

Законодательная база

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в настоящее время регулируется:

  • Федеральным Законом «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ устанавливающим принципы, регулирование и порядок проведения государственной кадастровой оценки на территории РФ. Закон также определяет переходный период применения данного документа с 01.01.2017 г. до 01.01. 2020г.
  • Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28. Документ содержит информацию об определенных ситуациях, которые возникают во время рассмотрения судебными органами дел, связанных со спорами по поводу итогов вычисления кадастровой стоимости недвижимости, в нем четко определен список обстоятельств, при которых величина кадастровой оценки завышается.
  • Федеральным Законом от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости. Закон разъясняет, что кадастровые ошибки причисляются к категории неточных данных, влияющих на конечный размер кадастровой стоимости. К кадастровым ошибкам относятся и недочеты технического характера, по причине которых в ГКН (государственный кадастр недвижимости) были записаны неверные данные.
  • Федеральным Законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, который характеризует оценочную деятельность на территории Российской Федерации.

Причины для пересмотра кадастровой стоимости

Существуют две основные причины пересмотра кадастровой стоимости недвижимости:

  • Неправильно указанные данные о единице недвижимости, когда объекту была дана неправильная оценка, по причине этого собственнику приходится платить завышенный налог.
  • Рыночная цена должна устанавливаться на тот день, на который ранее рассчитывалась кадастровая стоимость квартиры.

Недостоверностью сведений обычно считается наличие ошибок, которые были допущены в процессе анализа.

К недостоверным сведениям, утвержденным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30.06.2015г., относятся:

  1. Неверное оперирование данными при вычислении;
  2. Неверное отображение показаний в списке единиц недвижимости, ожидающих государственной кадастровой оценки;
  3. Игнорирование фактов, указывающих на аварийное состояние квартиры;
  4. Неправильное выявление специалистом, проводящим оценку, факторов, влияющих на конечный результат.

Характеристики квартиры, приведшие к неправильному вычислению кадастровой стоимости, которые могут быть неверно учтены специалистом:

  • Целевое назначение квартиры;
  • Аварийное состояние квартиры;
  • Местоположение оцениваемого объекта;
  • Располагается ли дом в зоне, требующей соблюдения специальных правил эксплуатации территории, такой как санитарно-защитная зона;
  • Прочие факторы.

Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Собственник квартиры с помощью независимой оценки выясняет рыночную стоимость жилплощади на момент проведения кадастровой оценки, так он получает ретроспективную оценку.

Далее необходимо сравнить современную оценочную стоимость этой квартиры с ретроспективной, если разница между двумя значениями будет превышать 30%, владельцу жилплощади следует обращаться в соответствующие организации с заявлением о проведении пересмотра кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка стоимости жилья в тех регионах, где до сих пор уплата налогов идет на основании инвентаризационной стоимости, не пересматривается.

Возможно Вас заинтересует статья, о том, что пенсионеры освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц, прочитать об этом можно здесь.

Где оспорить?

Согласно действующему законодательству, собственник жилья, для снижения кадастровой стоимости и уменьшения налоговой нагрузки, имеет право:

  1. Обратиться в комиссию, занимающуюся рассмотрением конфликтов об итогах вычисления КС (кадастровой стоимости) и находящейся при каждом управлении Росреестра во всех регионах страны.
  2. Обратиться в суд, согласно пункту 2 статьи 403 НК РФ.

Собственник самостоятельно выбирает инстанцию для проведения пересмотра.

Направление заявления в комиссию обладает рядом явных преимуществ, среди которых:

  • Проведение процедуры рассмотрения в короткие сроки — до месяца;
  • Бесплатное проведение процедуры в противовес судебному разбирательству, когда потребуется уплатить пошлину в размере 300 рублей для физического лица и 2000 рублей при обращении организаций;
  • Право оспорить в судебном порядке решение комиссии, если последнее не устраивает заявителя.

Если физические лица могут сразу составлять иск для продвижения дела по судебным инстанциям, то юридическим лицам обязательно потребуется сначала пройти через досудебный порядок решения вопроса, обратившись в комиссию при Росреестре.

Какие документы нужно предоставить?

Когда заявитель хочет доказать, что имеющаяся оценка (кадастровая стоимость) жилья опирается на неверные данные, ему потребуется предоставить доказательную базу для обращения.

В пакет документации, которую ему потребуется собрать для обращения в комиссию, входят:

  1. Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  2. Кадастровая справка, отражающая величину оценки квартиры;
  3. Копия правоустанавливающего документа на квартиру, заверенная у нотариуса — потребуется, если заявителем является собственник жилья;
  4. Если причиной подачи заявления становятся недостоверные сведения, послужившие причиной ошибочной кадастровой стоимости, потребуются официальные бумаги, доказывающие неактуальность информации;
  5. Если заявление составляется по причине необходимости установить рыночную стоимость объекта, обязательным будет наличие положительного отчета оценщика о стоимости недвижимости, составленный на дату определения кадастровой стоимости квартиры, отчет подается в цифровом и бумажном варианте;
  6. Документальное подтверждение технических или кадастровых неточностей, если они являются причиной составления обращения.

Предлагаем вам образец заявления в комиссию Росреестра о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости: Скачать.

Если заявитель подает иск в суд, помимо указанного выше списка ему необходимо подать пакет бумаг, в который входят:

  • Административное исковое заявление и документация, подтверждающая получение другими участниками дела копий искового заявления или иных документов, которые были им направлены;
  • Квитанция об оплате госпошлины;
  • Доверенность, заверенная у нотариуса, если интересы заявителя представляет третье лицо;
  • Для юридических лиц — документация, подтверждающая, что был соблюден досудебный порядок урегулирования спорной ситуации.

Если представленные пакеты бумаг не прилагаются к поданным заявлениям, ни Росреестр, ни суд не будут давать хода делу.

Предлагаем вам образец административного искового заявления об оспаривании результатов определения КС: Скачать.

Порядок оспаривания

Рассмотрим схемы, на основании которых происходит урегулирование вопроса.

Досудебный порядок

Обращение в комиссию:

  1. Гражданин подает заявление, где просит пересмотреть кадастровую стоимость или установить рыночную стоимость и предоставляет все необходимые документы.
  2. Комиссия рассматривает заявление.
  3. Принимается итоговое решение по вопросу заявителя, в котором либо соглашаются сделать пересмотр кадастровой стоимости или определить КС квартиры в величине ее рыночной стоимости, либо отклоняют прошение.
  4. Уведомление о вынесенном решении передается заявителю и органам местного самоуправления, на территории которых располагается квартира.

Судебный порядок

Обращение в суд.

  • Заявитель обращается в суд (физические лица) или для оспаривания решения комиссии, если это юридической лицо.
  • Заявление рассматривается в течение 2 месяцев.
  • Суд удовлетворяет иск ответчика или отклоняет.
  • Вынесенное решение суда направляется заявителю и в органы самоуправления.

Если вы хотите узнать, может ли муж получить имущественный налоговый вычет за жену при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

На что надо особо обратить внимание?

Если собственник сталкивается с ситуацией, когда вопрос пересмотра КС встал в процессе проведения оценки рыночной стоимости, ему потребуется получить не только отчет оценщика, но и дополнительное заключение в СРО оценщиков.

СРО — Саморегулируемые организации оценщиков.

Что необходимо знать о дополнительном заключении:

  1. Через данный документ СРО оценщиков подтверждает, что отчет о стоимости квартиры составлен с учетом требований и стандартов;
  2. Заключение составляется на бумаге и в цифровом виде;
  3. Документ обязателен при обращении в суд.

Заранее проверьте, имеет ли ваша оценочная компания возможность получить положительное заключение.

И не забывайте о том, что рыночная стоимость вычисляется на момент оценки кадастровой стоимости.

Пересмотр КСН зачастую позволяет восстановить справедливость и привести величину налога к правильному значению.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры имеет ограниченные сроки. После внесения в государственный кадастр результатов обратиться в суд можно в течение пяти лет.

Стоит учитывать, что нередко данные о кадастровой стоимости могут устанавливаться по средним показателям, которые в применении к конкретному объекту могут оказаться завышенными. Поэтому данный вопрос следует решать как можно раньше с соблюдением процедурных норм.

Кадастровая оценка квартиры: как рассчитать и оспорить налог? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Также рекомендуем к прочтению:

Поделиться в соц.сетях

Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.

Как производится оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости?

Оценка недвижимости требуется при продаже объекта, сдаче его в аренду, получении наследства. От ее результатов зависит успех заключенной сделки.

Кроме того, именно на основании кадастровой стоимости происходит расчет налоговых вычетов. Несогласие с оценкой – явление частое, и не всегда оно связано с субъективностью владельца недвижимости.

Возможен ли обман при установлении цены?

В 58% случаев требования заявителей были удовлетворены.

Люди жалуются на необъективные результаты процедуры: оценщики используют недостоверные данные при расчетах, занижают или завышают стоимость.

Ошибки это или обман? Кадастровую стоимость определяют независимые оценщики, с которыми государство заключило соответствующий контракт.

Полностью о независимой экспертизе оценки недвижимости говорить сложно, а потому вполне возможно отражение недостоверных сведений в акте об оценке.

Как его обнаружить?

В июне 2016 года был принят ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Он установил новый порядок определения цены: с 2017 года ее рассчитывают бюджетные органы.

Государство фактически получило монополию на определение кадастровой стоимости.

Стало выгодно ее завышать, ведь чем выше цена – тем больше налоговые отчисления.

Некоторые люди ратуют за закон, по которому государство обязано выкупать недвижимость по кадастровой стоимости. Мера сделает невыгодным завышение цены. Но пока подобные ограничения приняты не были.

Когда собственник должен насторожиться? Если кадастровая стоимость равна рыночной или превышает ее. Нельзя однозначно сказать, что это нарушение закона.

Для обнаружения обмана следует проверить, на основании каких данных была произведена оценка.

Она может искажаться при ошибках в рассмотрении следующих факторов:

  • сведения о перечне объектов;
  • местоположение;
  • назначение недвижимости;
  • аварийное состояние.

Рассмотрим пример. Была проведена оценка, но специалист не учел аварийного состояния объекта. Результаты анализа оказались завышенными. Собственник вполне может заподозрить эксперта в обмане и потому должен добиваться повторной оценки недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости.

Завышенная оценка квартиры: как с этим бороться?

Иногда инициатором искажения результатов оценки является сам человек.

Коммерческий подкуп за завышение оценки недвижимости позволяет продать её дороже, а также повышает привлекательность на рынке.

Для искажения подкупают оценщиков: вносят плату за сознательное искажение показателей.

Если подкуп был доказан, по отношению к эксперту применяются следующие меры:

  • отзыв лицензии;
  • запрет на дальнейшую оценочную деятельность.

Оспаривание кадастровой оценки недвижимости

Как быть, если не согласен с оценкой при изъятии дома? К кому обратиться с этим? В этих случаях вы имеете право проверить основания для оспаривания. Они описаны выше: использование неверных сведений при проведении анализа.

Субъективное ощущение, как правило, приводит к неадекватной оценке своей квартиры собственником. Поэтому потребуются факты и законные основания.

Оспорить кадастровую стоимость можно следующими путями:

  • обращение в комиссию по рассмотрению соответствующего вида споров;
  • обращение в судебный орган (данное право оговаривается в пункте 2 статьи 403 НК).

Если дело инициирует физическое лицо, оно может сразу обращаться в суд. Юридическим лицам нужно сначала идти в комиссию. Если руководители организации с ее вердиктом не согласны, следует отправляться в судебный орган.

Какие документы для этой процедуры необходимы?

Для оспаривания нужно, во-первых, подготовить документы. Перечень их оговорен в статье 246 КАС, статье 24. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности»:

  1. кадастровая справка, в которой указана оспариваемая стоимость.
  2. Документы, на основании которых возникло право собственности на недвижимость.
  3. Бумаги, свидетельствующие об ошибках в проведении оценки (к примеру, подтверждение аварийного состояния жилья, если оценщик не учел этот фактор).
  4. Отчет о рыночной стоимости на дату кадастрового анализа.

Это общий перечень документов, которые затребует и суд, и комиссия.

В судебный орган также нужно предоставить:

  • квитанцию об уплате пошлины;
  • доверенность, если в судебных разбирательствах будет участвовать представитель заявителя;
  • для юридического лица: бумаги, подтверждающие предварительное обращение в комиссию.

Без базовой документации и доказательной базы дело останется без движения.

Обращение в комиссию

Повторная оценка квартиры для оспаривания кадастровой стоимости предполагает следующие этапы:

  • подача заявления (рассматриваться оно будет в течение 30 дней);
  • проводится заседание комиссии, через 5 дней после которого собственник узнает о принятом решении.

Обращение в суд

Порядок рассмотрения заявлений собственников установлен главой 25 КАС:

  1. составление заявления с указанием требований: пересмотр кадастровой стоимости или оспаривание решении комиссии. Судом рассматривается только одно требование.
  2. Подача заявления в судебный орган республики, края или области.
  3. Предоставление дополнительной доказательной базы, если ответчик выдвинет соответствующее требование.
  4. Заявление рассматривается в течение 2 месяцев. Согласно статье 141 КАС, сроки могут быть продлены на месяц при наличии сложного дела.

В положительном судебном решении указывается новая кадастровая стоимость. Она будет занесена в государственный кадастр. Решение может быть обжаловано в течение 30 дней с момента его принятия.

Как непредвзято устанавливается стоимость?

Это происходит благодаря независимой экспертизе оценки квартиры обычно назначается для определения рыночной стоимости.

Она становится актуальной в следующих случаях:

  • наследование (стоимость требуется для расчета размера госпошлины);
  • продажа недвижимости;
  • сдача в аренду.

Определяется стоимость на основании следующих факторов:

  • расположение земли или жилья;
  • близость инфраструктуры;
  • техническое состояние, наличие ремонта;
  • спрос на аналогичные объекты недвижимости.

Для получения независимой экспертизы оценки стоимости квартиры нужно осуществить следующие шаги:

  1. обращение в независимую оценочную компанию.
  2. Подача заявки на услугу и документов на недвижимость (технический и кадастровый паспорт).
  3. На проведение работы уходит 1-3 дня.
  4. Получение акта, в котором указана рыночная стоимость.

Возможные подводные камни

У организации следует затребовать лицензию на проведение оценочных работ.

Если она отсутствует, то обращаться к таким экспертам, в большинстве случаев, нет никакого смысла.

Полученный акт не будет обладать юридической силой, если к нему не приложена копия действительной лицензии. То есть, документ не будет принят судами, нотариальными конторами. Больше рисков, что оценка окажется недостоверной.

Оценка недвижимости – область, в которой ежегодно фиксируется много случаев обмана и мошенничества. Стоимость может как завышаться, так и занижаться. Однако государство предусмотрело возможность оспаривания оценки. Сделать это можно через суд или комиссию. Теперь вы знаете, что делать, если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Статья написана по материалам сайтов: napravah.com, bastion-centre.ru, www.mos-expert.com, kvartira3.com, zhivemvrossii.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector