Юридические тонкости покупки квартиры по переуступке права требования

Процесс покупки недвижимого объекта по переуступке права требования называется цессией.

По документу человек, который приобрел жилое помещение в доме, который находится на стадии строительства, то есть дольщик, продает право требования иному лицу.

Договор цессии очень популярен. Многие люди таким образом приобретают у застройщиков объекты, а потом, когда строительство практически окончено, продают недвижимость гораздо дороже.

Покупка квартиры по договору цессии – это удобный способ продать недвижимость, которая находится на стадии строительства. Таким образом дольщик возвращает затраченные средства и избегает штрафов, предусмотренных за расторжение документа с организацией-застройщиком.

Кроме того, продажа с помощью цессии – это очень удобно. Можно выручить при этом определенную прибыль. Объекты недвижимости растут по стоимости на каждом этапе стройки.

Еще одна особенность договора цессии в том, что вторичный дольщик обязан выполнить все требования, прописанные в первоначальном договоре.

Если предусмотрена рассрочка платежа по определенной схеме, то она останется не низменной.

Оглавление

Суть сделки

Что значит переуступка при покупке квартиры, рассмотрим в данном пункте.

Предположим, человек решил учавствовать в долевой стройке жилого объекта:

  • компания-застройщик и покупатель заключают договор;
  • по данному документу участник долевой стройки обязуется в соответствии с определенным порядком вносить оплату, могут быть предусмотрены и другие нюансы.

В виду различных жизненных обстоятельств покупатель может изъявить желание расторгнуть договор цессии.

За это обычно предусматриваются штрафы. То есть, вернуть полностью затраченные средства будет невозможно.

Поэтому продажа жилого объекта по договору цессии выгодна для первоначального владельца права. Только таким образом он может возвратить себе потраченные деньги.

В некоторых случаях первоначальный владелец, желающий продать квартиру, по итогу получает даже большую выгоду.

Как только заключается договор цессии, бывший дольщик передает все права требования покупателю.

Дальнейшие действия – подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости, происходит без первоначального владельца права.

Проведение сделки регламентируется:

Данные нормативно-правовые акты регламентируют конкретные временные промежутки, когда может быть заключен договор цессии.

Если состоялся акт приемки-передачи объекта недвижимости, то продажа квартиры будет осуществлена не по договору цессии, а по договору купли-продажи.

Стоит отметить, что продать долевую квартиру можно не одному человеку, а сразу нескольким. Договор переуступки разрешено заключать не с одним покупателем, если в квартире более 2-х комнат.

Иногда компания-застройщик в договоре прописывает, что дольщик не имеет продать квартиру по цессии. В таком случае осуществление сделки невозможно.

Если прописывается, что дольщик обязан запросить разрешение на заключение договора цессии у компании-застройщика, то весь юридический процесс должен быть осуществлен с привлечением всех сторон долевого строительства.

Если в договоре долевого строительства не прописывается ничего из вышеперечисленного, то первоначальный владелец права требования обязан уведомить компанию-застройщика о совершении сделки переуступки в письменном виде.

Если это не будет сделано, то объект недвижимости будет передан тому, с кем застройщик изначально заключал договор.

Договор цессии должен обязательно пройти государственную регистрацию. Если эта процедура не будет осуществлена, то застройщик может отказать в осуществлении акта приемки-передачи объекта недвижимости.

Как только государственная регистрации будет осуществлена, цессионарий становится обладателем всех прав и несет те же риски, что и прежний владелец.

Покупка квартиры по переуступке права требования

Приобретение жилого объекта по договору цессии – очень распространённая процедура. Многие люди таким образом получают весьма неплохой доход.

Купить квартиру с помощью договора цессии можно на разных этапах строительства, главное, чтобы прежний владелец не оформил права собственности.

В новостройке

Если квартиры в новостройке уже раскуплены, то можно попробовать оформить договор цессии.

Главное, чтобы сделка оформлялась до вступления в право собственности.

Даже если все квартиры в доме проданы, то любой владелец может продать свою на финальной стадии строительства.

В строящемся доме

В строящемся доме даже на стадии котлована можно продать право требования. Можно купить квартиру по выгодной цене.

К примеру, если первоначальный владелец спешит с осуществлением сделки. Обычно выгода составляет от 3 до 25%.

В ипотеку

Заключить договор цессии можно даже с помощью ипотеки.

Но стоит отметить, что выплата процентов будет осуществляться и в то время, когда человек еще не заселился.

К тому же процентная ставка может быть повышенной до момента сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

От подрядчика

Переуступка прав требований от подрядчика чаще всего связана с определенными рисками. К примеру, перед банкротством.

Следует внимательно изучить все документы, и лучше не рисковать в том случае, когда осуществляется массовая продажа квартир по договору цессии.

Риски для покупателя

Процедура заключения договора цессии часто связана с определёнными рисками.

Когда сделка совершена, покупатель берет на себя все обязательства, а, следовательно, и риски:

  • бывает и так, что в судебном порядке договор долевого строительства с первым владельцем признавался недействительным;
  • в таком случае второй покупатель просто остается без денег и квартиры, потому как застройщик ничем не обязан ему.

Чтобы избежать такого случая, необходимо изучить все документы цессионария. А также поинтересоваться о внесении платежей и сколько всего уплачено застройщику, регулярно ли все совершалось.

Договор переуступки будет недействителен, если:

  • дольщик выплатил не всю сумму, которую обязан;
  • не на все оплаты имеется специальный подтверждающий документ;
  • компания-застройщик не подписала письменное согласие на переуступку прав.

Если квартира приобретается с помощью ипотеки, то должно быть согласие от банка именно на долевую недвижимость.

В том случае, когда какое-либо из перечисленных требований не соблюдено, то в соответствии со статьей 390 ГК РФ договор признается недействительным.

Вторичный покупатель может в судебном порядке потребовать вернуть финансы с учетом всех уплаченных процентов, издержек и прочего.

В таком случае деньги должен вернуть первоначальный дольщик. Но следует отметить, что получить назад средства бывает очень проблематично.

Зачастую застройщик при банкротстве продает права переуступки.

Если квартиры в одном из домов продаются массово, то это может быть вызвано следующим:

  • предстоящее банкротство, о котором компания-застройщик знает;
  • слишком затянутые сроки окончания строительства;
  • если условия договора не соблюдены по ряду пунктов;
  • некачественность строительного объекта.

Следует отметить, что первоначальный владелец не несет никакой ответственности перед вторичным. Даже если он знал о всех нарушениях или банкротстве.

То есть любое недовольство может быть предъявлено только застройщику. Особенно рискованно, если компания банкрот. В таком случае вернуть свои деньги трудно, а порой и вовсе невозможно.

Во избежание таких сложностей необходимо перед совершением сделки по переуступке прав:

  1. Изучить всю проектную документацию.
  2. Узнать о финансовом состоянии застройщика.
  3. Включить в условия договора раздел, где указывается о поручительстве первоначального владельца права требования.

Это позволит обезопаситься на тот случай, когда продавец знает о проблемах застройщика.

Также существуют случаи, когда один объект недвижимости продается 2 раза по договору переуступки права требования:

  • при этом квартира достанется тому, кто первый оформил договор и зарегистрировал его в государственной инстанции;
  • второй покупатель может только требовать по договору с застройщика.

Некоторые первоначальные владельцы не уведомляют в письменном виде застройщика о совершении сделки переуступке прав.

Это грозит тем, что при возникновении каких-либо проблем новый собственник не взыщет неустойку с застройщика. К тому же в будущем такая сделка может быть признана недействительной.

Иногда подобные договоры выглядят очень подозрительно, если заключаются как:

  • инвестиционное соглашение;
  • вексельная схема;
  • предварительное соглашение купли-продажи или долевого участия.

Все вышеперечисленные документы не подлежат регистрации в Росреестре.

Нужно приобретать недвижимость на стадии стройки только при наличии у первого владельца документа, подтверждающего долевое участие и исключительно в рамках цессии.

Что значит переуступка при покупке квартиры? Читайте тут.

В чем выгода?

Выгода для продавца заключается в том, что продать право требования можно гораздо дороже, чем было уплачено изначально. Это связано с тем, что цена на объект недвижимости растет на каждой стадии строительства.

Но это только в том случае, когда продажа не срочная. Но и основное преимущество для продавца – возможность возврата денег без уплаты штрафов за расторжение договора с фирмой-застройщиком.

Для покупателя преимущества заключаются в следующем:

  • если продажа срочная, то можно существенно сэкономить на покупке;
  • можно приобрести квартиру в понравившемся жилом комплексе, если уже все объекты проданы;
  • можно приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования.

Правила оформления

Договор цессии должен быть оформлен в соответствии с законодательством.

Обязательно сделка подлежит государственной регистрации. Дольщик должен уведомить фирму-застройщика о том, что хочет продать право переуступки.

Если в договоре содержится пункт об обязательном присутствии застройщика в случае оформления цессии, то важно его соблюсти. В противном случае сделка будет признана недействительной.

В том случае, когда первоначальный владелец не оплатил полную сумму за квартиру, необходимо письменное согласие на переуступку права собственности от застройщика.

А сам договор должен содержать все условия о переводе долга.

Необходимые документы

Обязательно должны присутствовать следующие документы:

  • первичный договор долевого строительства и все дополнительные соглашения;
  • какие-либо претензии, договора связанные с объектом недвижимости;
  • акт о взаиморасчетах;
  • все документы, которые подтверждают расчет (должны быть заверены банком).

Уплата налогов

В соответствии со статьей 208 НК РФ продавец должен будет заплатить налог с полученного дохода.

Застройщик и вторичный покупатель при этом ничего оплачивать не должны.

Как заключить договор?

Перед заключением договора необходимо изучить всю информацию о застройщике, а также пригласить на оформление. Это позволит снизить риски.

На договоре должна стоять печать застройщика. После подписания необходимо ДДУ зарегистрировать в госинстанции.

Образец

В образце договора содержатся:

  • все данные застройщика, продавца;
  • информация об объекте продажи.

Особенности оплаты

Оплата осуществляется через банковскую ячейку:

  • покупатель кладет туда деньги;
  • продавец может их забрать только подписания договора.

Кроме того, все расчеты должны проводиться только после возврата всех документов с регистрирующей инстанции. Сроки варьируются от 18 дней до месяца.

Как продать квартиру по переуступке в строящемся доме? Пошаговая инструкция здесь.

Возможна ли переуступка квартиры в новостройке в ипотеку? Подробности в этой статье.

Налоговый вычет

Налоговый вычет осуществляется согласно статье 220 НК РФ. Но есть один нюанс – получить вычет можно только после регистрации права собственности.

По договору участия в долевой стройке никакие налоговые вычеты не производятся.

Приобретение жилья по уступке прав

Переуступка прав: особенности сделок

28 ноября 2017 г.

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

PRO новостройку +7 (499) 703-51-68 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Primary Menu

Post navigation

Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

  1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
  2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

  • Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
  • Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
  • Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
  • Акт по передаче пакета документов.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

  • Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
  • Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

  • Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
  • Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
  • Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Переуступка права собственности на квартиру

Содержание:

Переуступка права собственности на квартиру – необходимая процедура, когда жилье переходит от настоящего владельца к новому. Такой договор заключается на основе документа о купле-продаже, инвестировании или ипотечном кредитовании. Особенно актуальна данная процедура на момент строительства нового жилого дома.

Что такое переуступка права собственности?

Переуступка права на квартиру – это переход всех прав на недвижимость и всех обязательств в отношении жилого помещения от одного собственника к другому. Такая процедура может быть следствием сделок самого разного рода: от долевого строительства до ипотеки. Самое удивительное, что продавец может заключать договор о переуступке прав с несколькими покупателями, если квартира имеет более 2-х комнат. От одного к другому недвижимость может передаваться n-ное количество раз, не ограниченное законодательством. Это говорит о том, что прежде, чем перенимать на себя ответственность за жилье, важно поинтересоваться о предыдущей судьбе квартиры.

Виды переуступки права собственности

Переуступка права собственности делится на два вида:

  1. цессия или переуступка права на основе договора о долевом участии;
  2. переуступка прав на основе договора купли-продажи.

Первый вид сделки – договор цессии – происходит по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Долевое участие в нынешнее время весьма популярная процедура и пользуется спросом среди всех слоев населения. В данном случае застройщик и собственник подписывают договор, в котором четко оговаривается, что собственник становится полноправным хозяином жилья сразу после сдачи жилого объекта. Однако по причине длительно периода строительства, будущий собственник может изменить свое мнение о приобретении жилья и передать все права на квартиру третьему лицу. Такая сделка будет иметь место в свете уступки права собственности под названием цессия.

По предварительному договору купли-продажи сделка между покупателем и застройщиком не производится. Однако договор позволяет сделать это в дальнейшем. Таким образом, покупатель, расторгая договор продажи квартиры по переуступке права собственности, не имеет право на жилье, а застройщик возвращает ему все выплаченные денежные средства.

Если квартира покупается в ипотеку, передача права собственности подразумевает погашение всех задолженностей бывшего владельца покупателем. В этом отличие одного вида переуступки от другого, так как при заключении договора ДДУ продавец выплачивает застройщику всю сумму в полном объеме или же передает это права новому собственнику.

Покупка и продажа квартир по договору цессии

Покупка квартиры по переуступке права собственности – выгодный инструмент современного рынка недвижимости, который позволяет приобретать жилье в новостройках. Такая переуступка, как было рассмотрено выше, называется цессией. Порой договор является единственным возможным вариантом приобретения жилья, поэтому он так востребован в нынешних условиях.

Механизм переуступки служит гарантом стабильности цены и приобретения жилья, как для покупателя, так и для застройщика. Например, если покупатель передумал покупать жилье в новостройке и хочет вернуть свои деньги, или инвестор желает вложить средства и обезопасить себя от возможного поднятия цен.

Покупая жилье по договору цессии необходимо учитывать тот факт, что переуступка прав возможна до тех пор, пока права не будут реализованы. После того, как дом будет сдан, а между застройщиком и владельцем составлен акт приема-передачи, переуступку прав собственности осуществить будет невозможно.

Будь-то покупка или продажа квартиры по переуступке права собственности, обе стороны всегда имеют массу преимуществ. Однако у такой сделки есть и свои риски, о которых не стоит забывать.

Возможные риски по переуступке прав

Заключение договора цессии связано и с некоторыми рисками в сфере недвижимости. Виной большинству из них служит невнимательно прочтенные условия сделки и отсутствие минимальных правовых знаний. Ниже приведен список основных и наиболее частых рисков, которые помогут будущим покупателям-продавцам тщательнее анализировать условия договора цессии.

Признание договора цессии недействительным – самая большая опасность, которая может ожидать цедента. Новый правообладатель будет предъявлять претензии именно к покупателю, а не к застройщику. Чтобы избежать этого, необходимо проконтролировать некоторые нюансы договора цессии. Договор будет действителен при условии полной оплаты дольщиком суммы, обозначенной в нем, наличии письменного согласия компании на переуступку прав, наличии разрешения кредитора в случае ипотечного финансирования.

Второй риск – банкротство застройщика. Это случается достаточно редко, но имеет место быть. Распознать будущего банкрота-застройщика можно по слишком низкой от рыночной цене жилья, срывам сроков строительства и нарушениям условий договора. Если вы переуступили права на жилье, и компания обанкротилась, то все претензии новый дольщик будет предъявлять застройщику, а не продавцу.

Переуступка права собственности третьим лицам дважды и более раз – очередной риск, который может ожидать будущих собственников. В практике не редки случаи, когда по договору цессии квартиру продавали несколько раз, а итоговым владельцем стал первоначальный дольщик. Остальные же могут лишь требовать свое право на недвижимость от застройщика. Избежать этого так же поможет тщательное изучение условий договора. Соглашение о переуступке должно быть государственного зарегистрировано, как и основной договор долевого участия.

Последнее в этом списке рисков – нарушение цедентом условий договора цессии. Пострадавшим в данном случае оказывается цессионарий, то есть застройщик.

Статьи, описывающие подобные ситуации, неоднократно появлялись в газетах и единственным «оружием» против таких грубых нарушений договора служит только изучение права и тщательный анализ условий договора. Если вы не можете сделать это самостоятельно, не лишним будет показать документы опытному юристу, который и поможет вам застраховать себя от неприятных последствий.

Договор переуступки права собственности

Для того, чтобы заключить договор о переуступке права собственности на квартиру, необходимо сделать следующие шаги:

  1. ознакомиться с документами застройщика от разрешения на строительство и сроков реализации, до права на земельный участок и цели проекта;
  2. уведомить компанию-застройщика о продаже квартиры по договору цессии;
  3. получить согласие от застройщика на проведение процедуры;
  4. получить справку об отсутствии долга у дольщика;
  5. получить нотариальное согласие супруги или супруга;
  6. если квартира в залоге по ипотеке, получить согласие банка;
  7. получить выписку из госреестра на квартиру;
  8. составить договор с покупателем в офисе застройщика, агентстве недвижимости или у юриста;
  9. зарегистрировать договор в регистрационной или кадастровой палатах.

Налоги при переуступке прав

Данный вид сделки облагается налогом, оплата которого ложится на первоначального дольщика. Налоги рассчитываются от суммы всей сделки. Однако часто стороны приходят к соглашению и делят все расходы пополам, так как первый инвестор в процессе торга уступает от первоначальной стоимости жилья.

Основания для признания переуступки недействительной

Признать договор купли-продажи по переуступке прав собственности может только судебный орган. Основания, служащие этому, могут быть разные:

  • сделка противоречит закону или основам правопорядка;
  • мнимость, повторность сделки;
  • один из участников признан недееспособным или был несовершеннолетним на момент сделки;
  • договор был заключен в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т.д.

Проблема может быть решена и частично, когда требуют признания недействительным не всего договора, а лишь некоторых его пунктов. Также существуют отдельные основания для признания недействительным договора для юридических лиц. В каждом отдельном случае необходимо, чтобы с делом ознакомился специалист, который сможет представлять ваши интересы в суде. Чтобы не попадать в такие ситуации, тщательно проверяйте застройщика и внимательно читайте договор. Знания – ваш главный помощник.

Понравилась статья? Поделитесь этой информацией с Вашими друзьями:

Статья написана по материалам сайтов: 77metrov.ru, www.domofond.ru, topurist.ru, pronovostroyku.ru, novohata.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector